Q. 特定の事業用資産の買換えの特例を適用した場合の譲渡所得の計算方法について、説明してください。

A. 特定の事業用資産を買い換えた際に、特例として適用される譲渡所得の計算方法には、譲渡資産の収入金額と買換え資産の取得価額を基にした二つのパターンがあります。もし譲渡資産の収入金額が買換資産の取得価額以下の場合は、収入金額の20%相当の部分が譲渡されたとみなされます。一方、譲渡資産の収入金額が買換資産の取得価額を超える場合は、(買換資産の取得価額の20%)+(譲渡資産の収入金額から買換資産の取得価額を引いた額)が譲渡されたとみなされる部分として計算されます。ただし、特定の条件下では20%ではなく他のパーセンテージが適用されることもあります。具体的には、一部の資産では10%、25%、30%、または40%が適用され、また特定の買換資産に関しては20%ではなく30%が適用される場合があります。

Q.事業の用に供している固定資産を交換し、交換差金を受け取った場合、この交換差金で事業用の資産を取得しようと考えています。この場合、事業用資産の交換については固定資産の交換の特例を、交換差金で取得した事業用資産に関しては特定事業用資産の買換えの特例を適用し、申告しようと考えていますが、いかがでしょうか？

A.事業用資産を交換し、所得税法第58条の固定資産の交換の特例を適用した場合、交換差金で取得した特定事業用資産には特定事業用資産の買換えの特例の適用は認められません。固定資産を交換した場合、一定の要件に当てはまる時、譲渡がなかったものとして課税を繰り延べる特例が適用されますが、交換差金を取得した場合、その額が交換した資産の価額の20%以内である時は、交換差金に相当する部分についてのみ譲渡があったものとして課税されます。しかし、特定の事業用資産の買換えの特例の適用を受けることができる譲渡には、この特例の適用を受ける交換や収用交換等による譲渡及び贈与、交換、現物出資、代物弁済等による譲渡は除外されています。

Q.店舗の改造費を資本的支出として、特定の事業用資産の買換えの特例の適用を受けられますか？

A.既存の資産について行う資本的支出は、新たに資産を購入することにはあたらないため、特定の事業用資産の買換えの特例の適用は受けられません。資本的支出とは、持っている資産の利用期間を長くするか、その価値を高める支出のことですが、これは既に持っている資産に対するものなので、「資産の取得」とは見なされません。ただし、以下のような特定の状況においては特例の適用が認められます。

1. 購入した買換資産に対し、事業で使うために取得日から1年以内に行われた改良や改造など。

2. 建物の増改築や構築物の拡張、延長など、事実上新しい資産を取得したとみなされる改良、改造。

3. 水田や池、がけ地の土地改良で実質的に新たな土地を取得したと同等と認められる場合。

Q.令和5年10月に工場を譲渡し、令和6年3月の確定申告において新しい工場を買換資産として申告する予定ですが、工場の建設に2年必要で令和6年末までに完成させることができない場合、取得期限の延長は可能ですか？建設遅延の原因が建築関係法令の規制による設計変更である場合を含めて教えてください。

A.お問い合わせのケースでは、税務署長が取得遅延の理由をやむを得ない事情と認める場合、取得期限の延長が可能です。具体的には、建築関係の法令による規制に伴う設計変更が原因で工場建設が遅れている場合、これはやむを得ない事情と見なされる可能性が高く、申請によって税務署長の承認を得ることで取得期限が延長され得ます。租税特別措置法によると、買換資産の取得期限は基本的に譲渡した年の翌年末ですが、特別な事情があれば、2年間の範囲で延長が認められることがあります。特別な事情には、工場の建設期間が通常以上に長引くケースなどが含まれます。この特別な事情が認められるためには、税務署長の承認が必要となり、当初の申告時にこれを申請する必要があります。

Q.工場建設のために売却した農地の売却所得を、特定の事業用資産の買換え特例の適用を受けられる買換資産として扱えますか？また、工場の完成が翌年になった場合、特例の適用はどうなりますか？

A.工場が今年中に完成する場合、あなたは前年、今年、来年に売却した農地について、その工場を特定の事業用資産の買換え特例の適用を受ける買換資産として扱うことができます。しかし、工場の完成が来年にずれ込んだ場合、前年に売却した農地については特例の適用を受けることができません。特例を受けるためには、買換える資産を所定の期間内に取得する必要があります。特則期間の適用は、工場などの用途に供するための土地を造成、建設、または移転する期間が通常1年を超える場合に限ります。買換資産の取得時期を軸に、特例を適用できる譲渡期間が図で示されています。また、買換資産の先行取得があった場合、翌年3月15日までにある特定の情報を記載した届出書を提出する必要があります。

Q.母と共に所有する土地と建物を一括して売却した上で、建物部分に関係する代金で事業用の土地建物を買う予定ですが、この土地建物全体を特定の事業用資産の買換えの特例の対象として扱うことは可能ですか？

A.買い替える土地建物のうち、建物部分のみを特例の適用対象として扱うことが可能です。特定の事業用資産の買換えに関する課税の特例では、買換資産として土地を取得する場合、その土地の面積が譲渡資産の土地の面積の5倍（特定の条件を満たす場合は10倍）を超えると、超える部分は買換資産として認められません。譲渡資産に少しでも土地が含まれていた場合、このルールが適用されて買換資産の面積に制限がかかりますが、譲渡資産に土地が含まれていない場合は、制限なしに扱えます。なぜなら、譲渡資産に土地がなければ買換資産の制限面積を計算できないためです。また、譲渡資産が建物のみの場合、土地の面積を0とみなし、0に倍率を掛けても結果は0なので、譲渡資産に土地が含まれない場合は、買換資産として土地を含めることができません。

Q.農地を譲渡した資金で農業用倉庫を建築する予定だった父が、死亡してしまったが、この買換えの特例の適用を受けることはできますか？

A.お父さんが亡くなる前に買換資産について具体的な計画があった場合、あなたがその建物を期限内に完成して事業用に使えば、特例の適用を受けられます。通常は、譲渡者が買換資産を事業用に使うことが特例適用の条件です。ただし、譲渡者が亡くなった状態で、死亡前に買換資産の取得に向けた契約があれば、相続人が期限内にその買換資産を取得し事業用に使用する場合は、特例の適用が可能です。

Q. A市に所有する宅地を不動産屋を通じて売りに出していましたが、買手が見つからないため、約3か月前から条件付きで友人に資材置場として貸しました。この場合、この宅地を譲渡したときに事業に準ずる資産を譲渡したことになりますか。

A. いいえ、一時的に貸し付けた資産は、事業に準ずる用に供した資産には該当しません。事業に準ずる資産とは継続的に対価を得て行われている不動産の貸付けなどを指します。判定基準には、適切な対価の取得、継続的な対価の取得、継続的な貸付行為の実施が含まれます。短期間かつ一時的に資材置場として貸し出したケースは、これらの基準を満たさないため、事業に準ずる用に供した資産とはみなされません。

Q.私の土地に夫名義のアパートが建っていますが、この土地をアパートとともに譲渡し、新しく事業を始めるため店舗を建築することにしました。私は所得がなく、夫の扶養親族になっていますが、今回譲渡するアパートの敷地は、事業用資産に該当するものとして、特定事業用資産の買換えの特例の適用を受けることができますか。

A.あなたが生計を一にする親族が使用しているその土地は、あなたの事業用資産とみなされます。特定事業用資産の買換え特例は、自分の事業で使っていた特定の資産を譲渡し、新たにその事業用に特定の資産を取得した場合に適用されます。しかし、譲渡された資産が実はその所有者以外の人の事業で使われていた場合でも、その事業をする人が資産の所有者と生計を一にする親族であり、さらに、その事業が不動産所得、事業所得、山林所得を生み出すような事業であれば、その譲渡された資産も所有者の事業用資産として扱われます。ただし、新たに取得した店舗を、取得日から1年以内に事業用に使用する必要があります。この事業は、あなたまたはご主人の事業であっても構いません。

Q.土地区画整理事業の施行により仮換地の指定を受け、当該仮換地を事業の用に供していましたが、不動産業者から買入れの申出があったため、土地区画整理事業の施行地区内にある従前の宅地を譲渡することになりました。従前の宅地は空き地のままですが、仮換地は事業用として利用しています。この場合、買換えの特例の適用を受けることはできるでしょうか。

A.仮換地を事業の用途に活用しているため、譲渡した従前の土地も、事業用資産とみなすことができ、特定事業用資産の買換え特例の適用を受けることができます。この特例は、事業用途で使用していた特定の資産を売却した際に適用されますが、土地区画整理事業などの施行地区内の土地を売却した場合、以下のどちらかに該当する時は、現在事業で使用していなくても、事業用資産として扱うことができます。1) 従前の土地等の所有者が仮換地または一時利用地を事業の用途に供している場合、2) 事業用途で使用していた従前の土地等を使用しなくなった日から1年以内に仮換地の指定があった場合で、その仮換地を指定効力発生日または使用収益開始日（設定されている場合）以後1年以内に売却した場合です。また、買換資産として同様の土地を取得する場合も、その従前の土地に係る仮換地を事業の用途に供するだけでよく、譲渡資産及び買換資産に関わる面積制限の計算は、従前の宅地の面積ではなく、仮換地の面積に基づいて行います。