Q.令和4年6月に居住用財産を売却し、その資金で新居を購入しました。売却による損失があったため、令和4年分の確定申告で譲渡損失の特例を受けましたが、すべてを控除しきれず、令和5年分の確定申告で繰越控除の特例を受ける予定です。令和5年6月に住宅ローンを繰上返済し、ローンの期間が6年短縮されました。この場合、令和5年分の確定申告で繰越控除の特例を受けることは可能でしょうか？

A.繰越控除の特例を受けることはできません。住宅借入金とは、償還期間が10年以上の特定の借入金を指します。繰上返済によって償還期間が短縮され、「住宅借入金等」として必要な最低償還期間10年を満たさなくなった場合、その時点で特例の対象とはなりません。したがって、あなたが令和5年6月にローンの償還期間を短縮した結果、償還期間が10年未満になったため、令和5年分以降の繰越控除の特例を受けることはできないとされています。

Q.令和4年6月に住宅を売却し、新しい住宅を購入するために10年のローンを組みました。損失が出たため令和4年に確定申告し、損失を控除し切れなかった分は令和5年の確定申告で繰越控除を受ける予定です。しかし、今年に入りローンを9年のものに借り換えました。令和5年の確定申告で繰越控除の特例を受けられるでしょうか。

A.繰越控除の特例は受けられません。購入した住宅に対するローンを別のローンに借り換えた場合、新しいローンが元のローンを取り消す形で、新しいローンが特定の金融機関からのものであること、そしてローン返済期間が10年以上である場合に限り、新しいローンが住宅購入に関するローンとみなされます。しかし、あなたが借り換えたローンの返済期間が10年に満たないため、これは繰越控除の特例の適用対象外となります。その結果、令和5年以降については繰越控除の特例を受けることはできません。

Q.居住用財産を売却し、新しい家を償還期間5年で1,000万円の住宅ローンで購入した場合、居住用財産の買換え等による譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用は可能ですか？

A.このケースでは、居住用財産を買い替えた際の譲渡損失に対する特例を使うことはできません。特例を利用するためには、住宅購入に際して「住宅借入金等」を有している必要がありますが、「住宅借入金等」とは、銀行などから借り入れたお金で、新しい家やその土地を購入するために使い、返済期間が10年以上のローンを指します。しかし、あなたが組んだのは償還期間が5年のローンで、この条件では「住宅借入金等」を持っているとはみなされないため、特例の利用はできません。

制度の概要

Q.マンションを売却して一戸建てを購入しようと思いますが、マンションが値下がりしてしまいました。マンションの譲渡損失を他の所得と通算することはできますか？

A.特定の条件を満たす場合、マンションの譲渡損失をその年の他の所得と一緒に計算することが可能です。もし損失額をその年で全て使い切れなかった場合は、譲渡した年から次の3年間、毎年の所得から引くことができます。この処置を取るためには、以下の条件を満たす必要があります：

– 譲渡される資産が平成10年1月1日から令和5年12月31日の間に売られていること、そしてその資産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以上の居住用財産であること。

– 譲渡した年の前年の1月1日から翌年の12月31日の間に新しい居住用財産を購入し、その年の翌年の12月31日までに住むために使い、購入時に住宅ローン等（10年以上の返済期間など一定の条件を満たすもの）があること。また、その財産の居住用部分の床面積が50平方メートル以上であること。

– さらに、譲渡した資産に関して前年や前々年に特定の税制上の特例を受けていないこと、過去3年以内に他の居住用財産の譲渡損失について特例の適用を受けていないこと、また譲渡した年に特定の特例の適用を受けていないこと。

– 損益通算の特例を利用する場合は、期限内に申告を行い、その年の12月31日時点で住宅ローン等の残高があり、その年の合計所得金額が3,000万円以下であることが条件です。

Q.昨年10月にA市で所有していた宅地を同市内の知人が所有していた宅地と交換し、固定資産の交換の特例の適用を受けました。本年5月に、その交換で得た宅地を他の人の宅地と再び交換しました。この時、最初に交換で得た宅地は「1年以上所有していた固定資産」として固定資産の交換の特例が適用可能ですか？

A.乙との交換のために譲渡した宅地は、保有期間が1年未満であり、固定資産の交換の特例を適用することはできません。所得税法によると、「1年以上所有していたか」は、特定の条件の資産について以前に所有していた期間を引き継げるケースがありますが、ここでは実際に取得した日からの所有期間で判定されます。したがって、最初に得た宅地の保有期間も新しく取得した宅地の保有期間としてはカウントされず、1年未満の保有であるため特例の対象外となります。

Q.30年前から所有している農地を宅地に造成した後、相手が所有している宅地と等価で交換しました。この場合、固定資産の交換の特例は適用されないと聞いたのですが、本当でしょうか？ A.あなたが農地を宅地に造成した後に他人が所有する宅地と交換した場合、一定の条件の下で固定資産交換の特例が適用される可能性があります。造成された宅地が小規模（おおむね3,000平米以下）であるか、または交換差金が交換で取得した資産額の20%以下であれば、特例の適用が可能です。条件としては、相互に1年以上所有していた同種の固定資産を交換し、取得した資産を元の資産と同じ用途に使うことがあります。農地を宅地に造成してからの譲渡所得は、基本的には事業所得または雑所得とされますが、その土地が10年以上保有されていた場合、造成による利益に相当する部分については、事業所得または雑所得とし、その他の部分は譲渡所得として処理することが許されています。したがって、農地を宅地に造成した後に他人の宅地と交換した場合、譲渡所得の基因となる部分についてのみ固定資産と考え、特例の適用が可能です。ただし、事業所得や雑所得に該当する収入金額は交換差金と見なされます

Q.不動産業者がAさんの所有する甲宅地の買入れを申し出ていましたが、Aさんは譲渡する意思がないため、15年前から持っていた乙宅地と交換し、その交換直後に甲宅地を不動産業者へ5,000万円で譲渡しました。この場合、固定資産の交換の特例の適用を受けることができますか。

A.このケースでは、交換によって手に入れた資産（甲宅地）をすぐに他者に売却してしまったため、その資産をもともとの目的で使うことにはならず、固定資産の交換の特例を適用できません。通常、固定資産の交換において税金の特例を受けるためには、交換で手に入れた資産を以前と同じように使うなど特定の条件を満たす必要があります。従って、この交換で得た甲宅地の5,000万円が長期譲渡所得として税金がかかります。また、この甲宅地はすぐに売却されたため、短期保有資産の売却とみなされますが、売却価格と取得費が共に5,000万円で同じなので、税金上の利益は発生しません。Aさんが固定資産の交換の特例を受けるためには、交換で得た資産を以前と同じ目的で使用するなどの条件を満たしている必要があります。

Q.地主Aと耕作者Bが農地の一部と耕作権の一部を交換した場合、固定資産の交換の特例の適用はどのようになりますか？

A.地主Aは交換後の農地を宅地に転用しているため、固定資産の交換に関する特例の適用を受けることはできません。しかし、耕作者Bは農地法上の手続きを経て土地を取得し、現実に耕作しているため、「譲渡直前の用途(農地)」に供しているとみなされ、特例の適用を受けることができます。つまり、固定資産の交換の特例は、同種の資産であり、所有期間が1年以上で、交換差額が20%以下であることが条件で、これらに該当する場合でも、資産の「譲渡直前の用途」に供していなければ特例の適用はないとされます。この結果、地主Aは譲渡した底地権について取得した耕作権の価額を収入として課税され、耕作者Bは耕作を続けることで特例の適用が認められます。

Q.耕作者Aが地主Bから賃借していた農地の半分を返還し、残り半分の底地を取得した後、7か月後にこの取得した農地を売却した場合、固定資産の交換の特例の適用を受けることはできますか。 A.耕作者Aのケースでは、他の全ての要件を満たしている限り、耕作権と底地の交換に関して特例の適用を受けることができ、その特例の適用を受けた交換取得資産を売却したものとして扱われます。固定資産を交換した場合、所得税法の規定による特例を受けるためには、交換によって取得した資産を、売却する資産の売却直前の用途に利用しなければなりません。この「売却直前の用途と同じ用途」に使用したかどうかは、資産の種類に応じて判定され、土地の場合は宅地や田畑など、建物の場合は居住用や店舗用、事務所用などに分類されます。取得した資産をこれらの用途に供する期間は、交換の年の確定申告書提出期限までであり、改造などが必要な場合はその期限までに改造に着手していれば、同一の用途に供したものとして扱われます。従って、Aが取得した農地を引き続き耕作に使ったことから、耕作権の売却直前の用途（耕作用）に利用した後に他へ売却したと認められます。

Q.私と友人B、Cはそれぞれ居宅を建設予定の宅地を所有していますが、転勤等で勤務地が変わったため、次のように宅地を交換して居宅を建築することになりました。この場合、特例の適用は可能でしょうか？また、交換する宅地は1年以上所有しており、価値も同等で差金の授受はありません。

A.このケースでは、あなたが友人Cに宅地aを渡し、友人Bから宅地bを受け取る形で行われているため、この取引は「二者交換」ではなく「三者交換」となります。民法では、交換は「当事者が互いに」財産権の移転を約束することで成立するとされており、「二者交換」が基本です。従って、三者間で行われるこのような交換では固定資産の交換の特例は適用されません。同様に、友人B、Cについても特例の適用はありません。一般的に資産を交換した場合、交換によって取得した資産の価額に基づいて所得税が課税されます。ただし、特定の要件を満たす場合は、譲渡がなかったものと扱うことができます。しかし、このケースでの「三者交換」は特例に該当しないため、通常の課税ルールが適用されます。