Q.私の所有する宅地が、特定中心市街地の整備のため公園整備の目的で、Bまちづくり公社に買い取られることになりました。この場合、特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の特別控除を受けることができるでしょうか？B公社はA市が出資する公益法人であり、A市長の指定を受けています。

A.はい、特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合、1,500万円の特別控除を受けることができます。この特例は、地方公共団体や一定の中心市街地整備推進機構が、「中心市街地の活性化に関する法律」に基づく認定基本計画に沿って行う特定事業を目的として、認定中心市街地内の土地等を購入する場合に適用されます。該当する中心市街地整備推進機構は、地方公共団体からの議決権または資金提供が半数以上であり、解散時に残余財産が地方公共団体や同様の目的を持つ他の公益法人に帰属することが定められている公益社団法人や公益財団法人です。「一定の事業」とは、道路、公園、緑地などの公共施設や公用施設の整備、市街地開発、都市再開発法に基づく再開発事業など、認定中心市街地内で行われる事業を指します。

Q.地主であるAさんが、借地人である私の同意を得て公有地の拡大の推進に関する法律第5条の規定によりB市に土地を買い取ってもらうことになりましたが、借地権に関しては買取の対象とならないとされ、土地の賃貸借を解除してB市に買い取られました。その際、Aさんからは借地権相当分の譲渡代金を受け取りました。Aさんの場合は、1,500万円特別控除の特例が適用されると聞きましたが、私の場合も同じ扱いとなるでしょうか。

A.借地権の譲渡に関しては、公有地の拡大の推進に関する法律（公拡法）の申出や届出の対象とはならず、1,500万円特別控除の特例の適用を受けることはできません。公拡法では、都市の発展と整備を促進するため、特定の土地を先買いする制度が設けられています。この先買いは、都市計画施設の区域内や都市計画区域内にある一定面積以上の土地に対し、地主からの申出があった土地を対象としています。しかし、この制度は土地の所有者に関するものであり、借地権は対象外です。土地が公共団体に買い取られる場合、1,500万円特別控除の特例があるものの、これは土地の届出や申出に基づく協議によって土地が買い取られた場合に限られ、借地権の譲渡には適用されません。

Q.私がA市内に所有する貸家とその敷地が市営住宅用地としてA市に買い取られることになりました。市営住宅の規模は30戸ということで収用等の場合の課税の特例の適用はないとのことですが、特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1,500万円の特別控除が認められるということを聞いています。買い取られる金額は、土地が1,200万円、建物が800万円です。この場合、土地、建物の両方から1,500万円特別控除の特例の適用を受けることができるのでしょうか。

A.土地を譲渡した際には、1,500万円の特別控除を受けることができますが、建物に関してはこの特別控除の対象外になります。これは「特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2,000万円の特別控除」、「特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1,500万円の特別控除」、及び「農地保有合理化等のために農地等を譲渡した場合の800万円の特別控除」など、いくつかの特別控除がありますが、これらはすべて土地の譲渡に限定されているためです。

Q.私の農地が収用の対償に充てられ、1,500万円で買い取られることになりました。農地は公共事業の施行者ではなく、収用により資産を譲渡した者に引き渡されます。しかし、対価については、事業用地の対価が1,000万円で、事業施行者から1,000万円を受け取り、残りの500万円は直接受け取ります。この場合、1,500万円特別控除の特例の適用はありますか？また、全額に対して適用されるのでしょうか？

A.１,500万円の譲渡収入金額のうち1,000万円は、収用対象の事業用地の補償金の範囲内であるため、1,500万円特別控除の対象となります。しかし、残っている500万円は収用の対償に充てられるものではないため、1,500万円特別控除の適用対象から外れます。具体的には、個人が所有する土地が収用のため買い取られた場合、1,500万円の特別控除が可能ですが、その土地を直接譲渡した場合はこの特例の適用を受けられません。ただし、農地を収用の対償地として買い取られた場合、公共事業の施行者がその農地を直接取得できない状況で三者間で契約を結んだ場合には、特別控除が適用されます。この特別控除が適用されるのは、公共事業の施行者から直接支払われる金額に限ります。また、対償地の価額が収用補償金の範囲内であっても、事業施行者から金銭が支払われた後は特例の適用がなくなるため注意が必要です。

Q. A市が施行している小学校の拡張工事のため、被買収者Bから土地買収金1,000万円と建物の移転補償金1,500万円の対償として代替地の要求があり、A市から宅地を対償地として買い取りたい意向が示されました。この宅地を2,500万円で譲渡した場合、特定住宅地造成事業等のための譲渡として1,500万円特別控除の特例の適用を受けることができるか？なお、この宅地は昭和44年に500万円で取得したものです。

A. あなたが譲渡した宅地のうち、1,000万円に相当する部分は収用対償地（小学校拡張事業などのための土地買収）に関連して特定住宅地造成事業等のための譲渡として1,500万円特別控除の特例を受けることができます。しかし、建物の移転補償金に相当する1,500万円の部分は、この特例の対象外となり、通常の譲渡として扱われます。この特例は、収用事業の対償に充てるための土地買取に限定されており、A市が行う建物移転の補償は特例の対象になりません。したがって、宅地の売却から得られる収入のうち1,000万円は特例適用後実質的に税金の対象とならないが、残りの1,500万円は通常の長期譲渡所得として1,200万円が課税対象になります。

Q.国土交通省が行う国道改修事業でAの土地が買収されることになりましたが、Aは対償地を要求しました。そこで、事業施行地のB県に対償用地として私の土地の買収を依頼しました。B県は地方公共団体であり、事業施行者やその代わりをする団体ではないため、1,500万円の控除の適用が受けられないと聞きましたが、これは正しいですか？

A.いいえ、B県があなたの土地を代行買収する地方公共団体であるため、1,500万円の特別控除の適用を受けることができます。代行買収は地方公共団体やそれによって設立された団体、さらには独立行政法人などによって行われます。B県は国に代わって土地を購入するため、国の関連機関はB県に代行買収を依頼し、必要な手続きを行う必要があります。

Q.史跡として仮指定された土地がA市に買い取られました。この場合、特定土地区画整理事業等のための土地等の譲渡として2,000万円特別控除の特例が適用されますか？

A.仮指定された史跡等の土地が国や地方公共団体等に買い取られた場合でも、2,000万円特別控除の適用は受けられません。そのため、一般の売買としての課税が適用されます。文化財保護法によると、史跡、名勝、天然記念物としての仮指定の効力は2年間のみであり、その効力は永久的ではありません。本指定された土地が国や地方公共団体に買い取られた場合のみ、2,000万円の特別控除を受けることができます。この特例は、国または地方公共団体、特定の文化財保存活用支援団体等に買い取られる特定の場合に限られています。

Q.自宅の庭園にある約400年前の茶室が重要文化財に指定され、桃山時代の建築美を伝える貴重なものであるとして国に買い取られることになりました。この場合、課税の特例はありますか？

A.重要文化財として指定された家屋及びその敷地に対しては、課税に関して特例が設けられています。これは土地と土地以外の財産で内容が異なります。具体的には、土地の譲渡所得に対しては2,000万円の特別控除が可能です。そして、土地以外の財産、例えば建物などについては、所得税が課税されません。あなたの場合、茶室単体を譲渡した場合は課税されませんが、茶室と共にその敷地を譲渡した場合は、敷地に相当する譲渡所得に対して2,000万円の特別控除を適用できます。ただし、その後も確定申告が必要になる場合、この特別控除を受ける旨を記載し、国がその土地を買い取ったことを証明する書類を添付する必要があります。

Q.私は、K市が施行する土地区画整理事業の区域内で店舗を所有し営業していますが、近く、K市の土地買取募集に応じて土地を売却したいと考えています。K市の担当者の説明では、土地の対価については、2,000万円の特別控除が適用されますが、店舗の移転補償金は、この特別控除の対象とならないそうです。私は、店舗が老朽化しているため、移転せずに取り壊し、移転補償金で貸家を新築するつもりです。私の場合、土地の対価については特別控除の特例を、店舗の移転補償金については買換えの特例を適用することができますか。

A.店舗及び土地の補償金については、以下のように租税特別措置法に基づく特例の適用が可能です。土地に関しては租税特別措置法第34条に基づき2,000万円の特別控除を適用し、建物に関しては租税特別措置法第37条に基づく特例を適用することができます。また、土地と建物を一緒に租税特別措置法第37条の適用を受けることも可能です。土地区画整理事業等で土地等を譲渡した際に受けられる特別控除は、土地やその上にある権利（地上権、借地権、耕作権など）の譲渡所得に適用されますが、建物や構築物の譲渡所得には適用されません。建物の移転補償金に関しては、通常一時所得として扱われますが、建物を取り壊した場合には、譲渡の対価として扱うことも選択できます。土地区画整理事業における用地買収では、強制収用権を背景にした場合と異なり、建物を取り壊した場合の移転補償金も譲渡の対価として扱うことが可能です。

Q.私はK市が土地区画整理事業として行う公共施設の整備改善等のために、土地を譲渡しました。この場合、租税特別措置法第34条に規定する2,000万円控除の特例の適用があると聞きましたが本当でしょうか。

A.K市によって買い取られた土地に対して、租税特別措置法第35条の対象外で、さらに同法第36条の2、第36条の5、第37条、または第37条の4の特例を受けない場合に限り、2,000万円の特別控除特例が適用されます。国や地方公共団体、都市再生機構などが土地区画整理事業を通じて公共施設の整備や宅地造成のために土地を購入することがあります。これらの土地が特定の事業のために購入された場合、2,000万円の特別控除が可能ですが、居住用財産を譲渡して3,000万円の特別控除を受ける土地はこの特例の対象外です。また、特定の居住用財産の買換えや特定の事業用資産の買換え・交換に関する特例を利用する場合も、2,000万円の特別控除の特例は適用されません。なお、同一事業のために複数年にわたって土地を譲渡した場合でも、最初の譲渡を除くその他の譲渡にはこの特例は適用されないことになっています。