Q.私は、O市で飲食店を経営し、住居はA市にあります。この度、A市の住宅を譲渡することになりましたが住民登録は営業所であるO市にあります。居住用財産の3,000万円特別控除の特例の適用を受けるためにはどうすればよいのでしょうか。

A.もしあなたが売却する不動産が住民基本台帳上の登録住所と異なる場合、特別控除を受けるためには次のような準備が必要です。まず、譲渡した日から2ヶ月以内に受け取った戸籍の附票の写し、またはそれが消去された場合の戸籍の附票の写しを用意してください。加えて、住民基本台帳に登録された住所と財産の所在地が異なる理由を詳細に説明した文書、そして財産に実際に居住していたことを示す書類（例：公共料金の領収証）も必要とされます。これらの書類を確定申告書に添付して提出することで、特例の適用を受けることができます。

Q.令和2年7月に居住用家屋の一部を改造し店舗として使用していましたが、令和5年4月にこの店舗兼住宅を譲渡しました。この場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例を適用できますか？また、事業用部分の譲渡については、特定の事業用資産の買換えの特例を適用できますか？

A.店舗兼住宅の事業用部分を譲渡する際、特定の事業用資産の買換えに関する特例の適用が可能です。さらに、居住用財産を譲渡する際の3,000万円特別控除の特例については、その適用には二つの条件があります。

1. もし事業用部分の譲渡で特定の事業用資産の買換えの特例を受けない場合、その店舗兼住宅全体に対して居住用財産の譲渡に際する3,000万円の特別控除を適用できます。

2. しかし、事業用部分の譲渡で特定の事業用資産の買換えの特例を利用する場合、居住用部分に対してのみ3,000万円の特別控除が適用可能です。

Q.私は、家が狭くなったので、新しい家を建ててそこに引越ししました。前の家は2年間他人に貸していましたが、今回借主の希望で売却しました。この場合、居住用財産を売却した際の3,000万円の特別控除の特例を受けることは可能ですか。

A.はい、可能です。居住用として使用していた家を、それを使用しなくなってから3年以内の12月31日までに売却した場合は、3,000万円の特別控除の特例が適用されます。ここで重要なのは、その家が居住用の家かどうかは、その家を居住用として使用しなくなった時点で判断される点です。

Q.妻の所有する家屋に現在妻の母が居住しています。妻の母は亡父の遺産で生計を立てていますが、高齢になったので引き取って扶養することになり、その家屋を譲渡することになりました。この場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例の適用を受けることができますか。

A.あなたの妻の母は、あなたの妻と経済的に一つの生活を共にしている親族ではありませんので、家を売った際の3,000万円の特別控除の特例を利用することはできません。生活を共にしている家族が住んでいる家を売る際に、3,000万円の特別控除が適用される家の基準については、以前説明した通りです。

Q.私はマイホームを購入し、妻と娘、息子と住んでいましたが、4年前に転勤により東京の社宅に妻と入居しました。マイホームには学校の関係で娘と息子が住んでいましたが、それぞれ就職、進学するため、この機会に売却しようと考えています。この場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例の適用を受けることはできますか。

A.はい、以下の条件を全て満たす場合には、居住用財産を譲渡した際の3,000万円特別控除の特例を適用することができます。1) 譲渡する家屋は、あなたが過去に自ら居住用として使っていたものであること。2) あなたが居住用として使わなくなった後も、あなたと生計を一にする親族が居住用として使っていたこと。3) あなたがその家屋を居住用として使わなくなった後、居住用財産の譲渡による税制上の特例（3,000万円特別控除や、買換え特例など）の適用を受けていないこと。4) あなたが現在居住している家は、あなたの所有する家ではないことです。これらの条件を満たしていれば、特例の適用が可能です。

Q.私は2年前に居住用財産を譲渡し、その譲渡所得については、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例の適用を受けました。その年に私は、その譲渡代金で父の所有する宅地に家屋を新築して父と居住していたのですが、事情があって今年、この私の家屋とその敷地である父の宅地とを同時に譲渡しました。この場合、居住用財産を譲渡した場合の特別控除の特例は適用できるでしょうか。

A.あなたは2年前に3,000万円の特別控除を使いましたので、今年あなたの家を売った時の利益にこの特別控除を利用することはできません。また、この特別控除は家の所有者であるあなたに適用されないため、土地の所有者であるあなたのお父さんもこの特別控除を受けることはできません。居住用財産を売った時に利用できるこの3,000万円の特別控除は、直前の年やその前の年にこの免除を利用していたり、特定の条件がある場合には使えないことがあります。また、家を売る時に一緒に土地も売る場合、その特別控除は家の所有者だけが利用できるため、家の所有者がそれを使えなければ、土地の所有者も使えません。

Q.共有家屋とその敷地をAとBが譲渡した場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例の適用関係はどうなりますか？なお、家屋の各階部分の床面積の比はすべて等しいとします。

A.AとBは、共に家屋と敷地の持分のうち、3分の2に相当する部分について特別控除の特例が適用されます。居住用財産の譲渡に関するこの特例は、その人が居住している家屋やその敷地を譲渡した場合に適用されます。譲渡された家屋に居住用と非居住用の部分がある場合、特例適用は居住用に供している部分に限定されます。共有で家屋と土地を持ち、家屋の各階が異なる用途で使われている場合、居住用部分の認定が重要です。この場合、特例対象となる部分を判定するには、家屋と敷地の共有持分が反映されます。AとBのケースでは、それぞれの居住専用割合が共有持分の割合未満であるため、家屋と敷地の持分のうち3分の2が特例の対象となります。

Q.私は、5年前から居住しているマンションをこの度、譲渡しようと思っています。このマンションのうち建物は私が区分所有していますが、その敷地は区分所有に係る建物の床面積の比による共有となっています。この場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例は、その敷地部分についても適用できるでしょうか。

A.はい、居住していたマンションを譲渡する場合、建物だけでなく敷地の持分に関しても、3,000万円の特別控除の特例が適用可能です。具体的には、譲渡する不動産が居住用であった場合、その敷地持分も共に居住用財産と見なされます。ただし、敷地の共有持分の比率と、建物の床面積の比率がほぼ同じである場合に限ります。その敷地部分についても居住用財産として特例の適用を受けることができます。

Q.私が所有している土地に父名義の家屋が建っており、私が居住しています。この土地及び家屋を譲渡する場合、私の譲渡所得の計算上、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を適用できますか？なお、父は別に住宅を持っており、別居しています。 A.残念ながら、お父さんがその家屋に居住していないため、あなたもお父さんも居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除を適用することはできません。家屋の所有者と土地の所有者が異なる場合、一般に家屋の所有者だけが居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除を利用できます。しかし、特定の条件を全て満たしている場合、土地の所有者もこの特例の適用が可能です。この条件には、家屋と土地が同時に譲渡され、家屋の所有者と土地の所有者が親族関係にあり、共に生計を立てていること、そして土地の所有者が家屋の所有者と同居していることが含まれます。特別控除はまず家屋の譲渡所得から控除され、残額があれば土地の譲渡所得から控除されます。

Q.居住用家屋を取り壊し、その敷地に建築されたマンションと交換した場合、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けることができますか？

A.居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の適用を受けるためには、以下の3つの条件を全て満たす必要があります:

1. 家屋を取り壊した日から貸し出しやその他の目的で利用していないこと。

2. A建設会社との交換契約を、取り壊した翌年度の4月1日までに結ぶこと。

3. 建築された後のマンションの取得を、交換契約を結んでから2年と9ヶ月以内までに完了すること。

この特別控除は、居住用の家屋または家屋と一緒にその敷地を譲渡した場合に基本的に適用されます。しかし、譲渡の際に家屋を取り壊す方が条件がよい場合が多いため、家屋を取り壊して敷地のみを譲渡した場合でも上記の条件を満たせば特別控除が適用されます。