Q.令和5年5月に現在住んでいる自宅を取り壊し、敷地を分割して、その一部を令和5年12月に9000万円で売却し、残りの土地（時価3000万円）を息子に贈与したいと考えています。本年の確定申告で特定の居住用財産の買換え特例を適用したいのですが、可能でしょうか？
A.あなたが息子さんに贈与する予定の土地は、以前あなたが住んでいた家と一体として使用されていた土地です。そのため、贈与時の市場価値（時価）が譲渡価格として考えられ、売却部分と合わせて1億円を超えることになります。この場合、特定の居住用財産の購入や交換による長期譲渡所得の税制優遇は適用されません。売却および贈与された土地の合計価格が1億円を超えると特例の適用ができなくなり、贈与の場合は贈与時の市価が譲渡価格として扱われます。また、特例の適用期限は令和5年12月31日までです。
Q.私は平成15年2月に取得して以来住んできた家と敷地を令和5年5月に売却しました。特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けたいのですが、居住期間が10年以上必要と聞きました。私の場合、平成24年4月から平成27年3月まで転勤で家を空き家にしていたため、10年以上連続して住んでいたわけではありません。この場合でも特例の適用を受けることはできますか？
A.譲渡した家屋に居住していた期間の合計が10年以上あれば、他の要件を満たしている場合、「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けられます。この特例を受けるための要件の一つに、譲渡者がその財産に10年以上居住している必要があります。もし途中で居住していなかった期間があっても、その期間を除外して前後の居住期間を合算した期間で10年以上あれば特例を受けることが可能です。
Q.私は昭和50年に住まいである家屋とその敷地を取得し、それ以来そこに住んでいますが、家屋は5年前に建て替えています。令和5年4月にこの家屋とその敷地を売却し、その売却代金で買い換えをしたいと思っていますが、「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けることができるでしょうか。
A.貴方が今回売る家屋は、売りに出す年の1月1日時点で、所有していた期間が10年を超えていないため、この特例を使うことはできません。「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」とは、売られる家や土地が住居用であっても、その家や土地のどちらかが売る年の1月1日時点で10年以下しか所有していなかった場合、この特別な措置の対象にはならないということです。したがって、そのような場合はこの特別な措置を適用することができません。
制度の概要
Q.特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の内容を教えてください。
A.令和5年12月31日までの間に、居住用財産を売却し、新しい居住用財産を買う（買換える）場合、一定の条件を満たすと、売却したことにならない（課税されない）特例があります。この特例を使うための条件は以下の通りです：
1. 売却する居住用財産を10年以上所有していたこと。
2. その財産が10年以上住居として利用されていたこと。
3. 財産の売却価格が1億円以下であること。
4. 新しい家（買換えた家）が、取得日から25年以内に建設されたか、または一定の耐震基準を満たすことが証明されたもので、居住用部分の面積が50平方メートル以上であること。
5. 新しい家の土地の面積が500平方メートル以下であること。
6. 新しい家を売却の前年の1月1日から売却年の翌年12月31日までの間に買い、または買う予定であり、それを居住用にすること。
7. 過去3年間で、長期譲渡所得の特例や、居住用財産の売却等に関わる他の特例の適用を受けていないこと。
この特例を受けるためには、確定申告の際に特定の書類を添付し、申告書に記載する必要があります。これには、売却した財産と新しい家に関する証明書類や契約書が含まれます。また、この特例は特定の条件を満たす居住用財産を交換した場合にも適応されます。
Q.特に利用する当てもなく、管理が大変な遠く離れた地元の土地を親から相続しました。この土地を売却したいと考えていますが、売却による税金や費用が心配です。新しく創設された税制上の特例措置とはどのようなものですか？
A.お持ちの土地のような利用されていない、または利用程度の低い土地について、令和2年度の税制改正により「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」という特例措置が設けられました。この特例は、地方部などで急増する低未利用土地の有効活用や、地域活性化、さらに所有者不明の土地の問題を防止することを目的としています。具体的には、個人が令和2年7月1日から令和7年12月31日までに、一定の低未利用土地を500万円以下（特定の地域内であれば800万円以下）で売却した場合、売却による譲渡所得から100万円を控除できる制度です。ただし、この特例を受けるためには、譲渡する土地が所定の要件を満たす必要があります。これには、都市計画区域内の低未利用土地であること、所有期間が5年を超えること、売却金額の制限、特定の関係者以外への譲渡などが含まれます。特例の適用を受けるには、確定申告時に特例の適用を申告し、必要な書類を提出する必要があります。
Q.私は、平成22年9月に自宅の隣地である空き地を取得しました。数年後には自宅を増築し二世帯住宅にして、息子夫婦と暮らそうと考えています。仮に、なんらかの事情により自宅と空き地を売却することとなった場合、空き地について特定期間に取得した土地等の長期譲渡所得の特別控除の適用を受けることはできるでしょうか。
A.はい、可能です。特定期間に取得した土地等を売却した年の1月1日時点でその土地を5年以上所有していた場合、長期譲渡所得の特別控除を適用できます。この特例は、売却する土地の使い方に関わらず、所有期間が5年を超えているだけで適用可能です。ですから、空き地を売却する際にも、5年以上の所有期間があれば、特別控除の対象となります。
Q.平成22年8月に300坪の空き地を購入し、5年以上保有して異なる年に分割して売却し譲渡益が出た場合、特定期間に取得した土地等の長期譲渡所得の特別控除の特例は最初に売却した年にしか適用できないのでしょうか。
A.その土地を5年以上保有していれば、売却した各年度に特定期間に取得した土地等の長期譲渡所得の特別控除の特例を適用できます。この特別控除は、売却した各年度に1,000万円まで（1,000万円未満の場合は譲渡所得の金額まで）控除することが可能であり、利用回数に制限はありません。
特定期間に取得した土地等の長期譲渡所得の特別控除
Q.特定期間に取得した土地等の長期譲渡所得の特別控除の概要について教えてください。
A.平成21年1月1日から平成22年12月31日の間に日本国内で購入した土地や土地に関連する権利（以下「土地等」とします）を、購入後5年以上経過してから売った際の利益（譲渡所得といいます）に対して、最大1,000万円の控除が受けられます。この控除は、売却した年の1月1日時点で所有している期間が5年を超える場合に適用される特別なルールです。ただし、特定の家族や特殊な関係にある人から購入したり、相続や贈与などで取得した土地等はこの特別控除の対象外となります。
Q.令和5年1月に父が死亡し、父が亡くなる直前まで居住していた父所有の建物(母屋:350ボ、離れ:100ボ、倉庫:50ぷ)とその敷地(L000ゴ)を、それぞれ私が4分の3、弟が4分の1の割合で相続しました。建物を全て取り壊して更地にした後、同年10月、私と弟はその更地を売却しました。被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例の適用に当たっては、被相続人居住用家屋の敷地等の部分しか対象とならないと聞きましたが、どのように特例が適用となる部分を計算するのですか？
A.特例が適用される部分の計算には、相続開始直前にその土地が母屋や離れなど、用途上不可分の関係にある2つ以上の建築物があった場合、その土地内で母屋（被相続人居住用家屋）の床面積が占める割合を基に計算されます。この割合をその土地の面積に適用して、特例の対象となる土地部分の面積が求められます。具体的には、譲渡した土地の面積と相続開始直前にその一団の土地に存在した建物の床面積を使って計算します。この場合、あなたが相続し、その後売却した土地750ボのうち、被相続人居住用家屋の敷地等に該当する部分は525ボ、あなたの弟が売却した土地250ボのうち、該当する部分は175ボとなります。
被相続人の居住用財産 に係 る譲渡所得の特別控除の特例 について
Q.被相続人の居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例があると聞きましたが、どのような制度なのですか。
A.この制度は、相続や遺贈で被相続人が住んでいた家やその敷地を取得した個人が、平成28年4月1日から令和9年12月31日の間にその財産を譲渡した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができる特例です。ただし、令和6年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に減額されます。特定の事由により被相続人が最初に住んでいた以外の場所で生活していた場合も、この特例の対象となります。この特例は、被相続人が主に住んでいた家が条件に合う場合、及び特定の耐震基準を満たすリフォームがされた家や、家を取り壊した後の土地の譲渡でも適用されます。他の特例との選択適用が可能で、複数の特例を組み合わせて利用することができます。