制度の概要

Q.マンションを売却して一戸建てを購入しようと思いますが、マンションが値下がりしてしまいました。マンションの譲渡損失を他の所得と通算することはできますか？

A.特定の条件を満たす場合、マンションの譲渡損失をその年の他の所得と一緒に計算することが可能です。もし損失額をその年で全て使い切れなかった場合は、譲渡した年から次の3年間、毎年の所得から引くことができます。この処置を取るためには、以下の条件を満たす必要があります：

– 譲渡される資産が平成10年1月1日から令和5年12月31日の間に売られていること、そしてその資産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以上の居住用財産であること。

– 譲渡した年の前年の1月1日から翌年の12月31日の間に新しい居住用財産を購入し、その年の翌年の12月31日までに住むために使い、購入時に住宅ローン等（10年以上の返済期間など一定の条件を満たすもの）があること。また、その財産の居住用部分の床面積が50平方メートル以上であること。

– さらに、譲渡した資産に関して前年や前々年に特定の税制上の特例を受けていないこと、過去3年以内に他の居住用財産の譲渡損失について特例の適用を受けていないこと、また譲渡した年に特定の特例の適用を受けていないこと。

– 損益通算の特例を利用する場合は、期限内に申告を行い、その年の12月31日時点で住宅ローン等の残高があり、その年の合計所得金額が3,000万円以下であることが条件です。

Q.昨年10月にA市で所有していた宅地を同市内の知人が所有していた宅地と交換し、固定資産の交換の特例の適用を受けました。本年5月に、その交換で得た宅地を他の人の宅地と再び交換しました。この時、最初に交換で得た宅地は「1年以上所有していた固定資産」として固定資産の交換の特例が適用可能ですか？

A.乙との交換のために譲渡した宅地は、保有期間が1年未満であり、固定資産の交換の特例を適用することはできません。所得税法によると、「1年以上所有していたか」は、特定の条件の資産について以前に所有していた期間を引き継げるケースがありますが、ここでは実際に取得した日からの所有期間で判定されます。したがって、最初に得た宅地の保有期間も新しく取得した宅地の保有期間としてはカウントされず、1年未満の保有であるため特例の対象外となります。

Q.30年前から所有している農地を宅地に造成した後、相手が所有している宅地と等価で交換しました。この場合、固定資産の交換の特例は適用されないと聞いたのですが、本当でしょうか？ A.あなたが農地を宅地に造成した後に他人が所有する宅地と交換した場合、一定の条件の下で固定資産交換の特例が適用される可能性があります。造成された宅地が小規模（おおむね3,000平米以下）であるか、または交換差金が交換で取得した資産額の20%以下であれば、特例の適用が可能です。条件としては、相互に1年以上所有していた同種の固定資産を交換し、取得した資産を元の資産と同じ用途に使うことがあります。農地を宅地に造成してからの譲渡所得は、基本的には事業所得または雑所得とされますが、その土地が10年以上保有されていた場合、造成による利益に相当する部分については、事業所得または雑所得とし、その他の部分は譲渡所得として処理することが許されています。したがって、農地を宅地に造成した後に他人の宅地と交換した場合、譲渡所得の基因となる部分についてのみ固定資産と考え、特例の適用が可能です。ただし、事業所得や雑所得に該当する収入金額は交換差金と見なされます

Q.不動産業者がAさんの所有する甲宅地の買入れを申し出ていましたが、Aさんは譲渡する意思がないため、15年前から持っていた乙宅地と交換し、その交換直後に甲宅地を不動産業者へ5,000万円で譲渡しました。この場合、固定資産の交換の特例の適用を受けることができますか。

A.このケースでは、交換によって手に入れた資産（甲宅地）をすぐに他者に売却してしまったため、その資産をもともとの目的で使うことにはならず、固定資産の交換の特例を適用できません。通常、固定資産の交換において税金の特例を受けるためには、交換で手に入れた資産を以前と同じように使うなど特定の条件を満たす必要があります。従って、この交換で得た甲宅地の5,000万円が長期譲渡所得として税金がかかります。また、この甲宅地はすぐに売却されたため、短期保有資産の売却とみなされますが、売却価格と取得費が共に5,000万円で同じなので、税金上の利益は発生しません。Aさんが固定資産の交換の特例を受けるためには、交換で得た資産を以前と同じ目的で使用するなどの条件を満たしている必要があります。

Q.地主Aと耕作者Bが農地の一部と耕作権の一部を交換した場合、固定資産の交換の特例の適用はどのようになりますか？

A.地主Aは交換後の農地を宅地に転用しているため、固定資産の交換に関する特例の適用を受けることはできません。しかし、耕作者Bは農地法上の手続きを経て土地を取得し、現実に耕作しているため、「譲渡直前の用途(農地)」に供しているとみなされ、特例の適用を受けることができます。つまり、固定資産の交換の特例は、同種の資産であり、所有期間が1年以上で、交換差額が20%以下であることが条件で、これらに該当する場合でも、資産の「譲渡直前の用途」に供していなければ特例の適用はないとされます。この結果、地主Aは譲渡した底地権について取得した耕作権の価額を収入として課税され、耕作者Bは耕作を続けることで特例の適用が認められます。

Q.耕作者Aが地主Bから賃借していた農地の半分を返還し、残り半分の底地を取得した後、7か月後にこの取得した農地を売却した場合、固定資産の交換の特例の適用を受けることはできますか。 A.耕作者Aのケースでは、他の全ての要件を満たしている限り、耕作権と底地の交換に関して特例の適用を受けることができ、その特例の適用を受けた交換取得資産を売却したものとして扱われます。固定資産を交換した場合、所得税法の規定による特例を受けるためには、交換によって取得した資産を、売却する資産の売却直前の用途に利用しなければなりません。この「売却直前の用途と同じ用途」に使用したかどうかは、資産の種類に応じて判定され、土地の場合は宅地や田畑など、建物の場合は居住用や店舗用、事務所用などに分類されます。取得した資産をこれらの用途に供する期間は、交換の年の確定申告書提出期限までであり、改造などが必要な場合はその期限までに改造に着手していれば、同一の用途に供したものとして扱われます。従って、Aが取得した農地を引き続き耕作に使ったことから、耕作権の売却直前の用途（耕作用）に利用した後に他へ売却したと認められます。

Q.私と友人B、Cはそれぞれ居宅を建設予定の宅地を所有していますが、転勤等で勤務地が変わったため、次のように宅地を交換して居宅を建築することになりました。この場合、特例の適用は可能でしょうか？また、交換する宅地は1年以上所有しており、価値も同等で差金の授受はありません。

A.このケースでは、あなたが友人Cに宅地aを渡し、友人Bから宅地bを受け取る形で行われているため、この取引は「二者交換」ではなく「三者交換」となります。民法では、交換は「当事者が互いに」財産権の移転を約束することで成立するとされており、「二者交換」が基本です。従って、三者間で行われるこのような交換では固定資産の交換の特例は適用されません。同様に、友人B、Cについても特例の適用はありません。一般的に資産を交換した場合、交換によって取得した資産の価額に基づいて所得税が課税されます。ただし、特定の要件を満たす場合は、譲渡がなかったものと扱うことができます。しかし、このケースでの「三者交換」は特例に該当しないため、通常の課税ルールが適用されます。

Q.私が所有している郊外の土地を不動産業者が買いたいと言ってきましたが、売る気はないので断りました。しかし、不動産業者が別の土地と交換したいと持ちかけてきました。この交換は固定資産の交換の特例の適用が受けられるでしょうか。

A.残念ながら、お持ちの土地（固定資産）と不動産業者が販売目的で持っている土地（棚卸資産）との交換では、固定資産の交換の特例を受けることはできません。特例が適用されるのは、交換する両方の資産が固定資産である場合のみです。不動産業者が所有する土地が販売目的の棚卸資産に該当する場合、特例の適用は受けられませんので、交換前にしっかり確認する必要があります。また、不動産業者が販売目的で所有する土地や建物の他に、地方公共団体が分譲目的で取得した土地や、土地区画整理事業により生じた保留地なども固定資産には当たらない点に注意しましょう。

Q. Aから工場用地拡張のため、私の所有の隣接する2宅地（甲地3,000万円、乙地2,000万円）を譲ってほしいという申し出がありました。Aが甲地と同額の宅地を所有していたため、甲地についてはAの所有宅地と交換し、乙地については2,000万円で売買することになりました。この場合、甲地について固定資産の交換の特例を受けることができますか？甲地、乙地は隣接しており一体として利用していました。

A. 甲地と乙地は「一の資産」として扱われるため、甲地についての交換と乙地についての2,000万円での販売は全体として一つの交換とみなされます。その結果、乙地の販売価格2,000万円は交換差金となり、この交換差金は甲地と乙地の合計価額5,000万円の20%を超えるため、甲地に固定資産の交換の特例は適用されません。所得税法の規定によれば、固定資産の交換の特例を利用するためには条件を全て満たしている必要があります。このケースでは、甲地と乙地を合わせて一つの資産とみなし、一部が交換、もう一部が売買された場合、全体を交換とみなして扱います。そのため、販売価格は交換差金として扱われます。しかし、甲地と乙地が別々の場所にあり、一体として利用されていない場合は、甲地が条件を満たしていれば固定資産の交換の特例が適用されることになります。

Q.長年にわたりAさんに農地を貸して耕作してもらっていましたが、都合により別の農地を提供し、農地法第18条の許可を得て賃貸契約を解消しました。この場合、固定資産の交換の特例を受けることが可能ですか？

A.農地と農地法に規定されている耕作権は同じ種類の資産と見なされます。そのため、他の条件も満たされていれば、固定資産の交換に関する特例を利用できます。所得税法には「固定資産の交換」の特例があり、交換する資産が同じ種類である必要があります。同じ種類の固定資産には、土地（農地法で定義される耕作権も含む）、建物（付随する設備や構築物も含む）、機械や装置、船舶、鉱業権（土石を採掘する権利も含む）などがあります。