Q.私の所有するA市にある土地および建物を、勤務の都合で長らく空き家にしていましたが、この度転勤により数か月間居住しました。その後、事情により他人に譲渡することになりました。知人によると、「居住用財産を譲渡した場合の課税の特例」を受けるには、相当期間居住している必要があるらしいですが、居住期間に制限はあるのでしょうか。

A.あなたがA市にある建物を仮の住まいではなく、実際の生活の中心地として使用していれば、居住期間が短かったとしても、その財産は「居住用財産を譲渡した場合の課税の特例」の対象になります。つまり、その建物やその地があなたや家族の主な生活の場として使われていたかどうかが大切で、居住していた期間の長さは直接的には重要ではありません。

Q.建築延面積130m^2の居住用家屋とその敷地300m^2を所有しているが、この度土地建物を一括して譲渡することになりました。敷地のうち、家屋の敷地以外の部分で、庭や家庭用菜園として利用している部分も、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円控除の特例を適用できるかどうか。

A.庭や家庭用菜園部分も、居住用財産として譲渡した際の3,000万円の控除特例の対象になります。土地が居住用財産として扱われるかどうかは、その土地が社会一般の見解で居住用家屋と一緒に利用されているかによります。そのため、家屋の敷地だけでなく、家屋と一体として利用される庭や駐車場なども一緒に譲渡される場合、特例の適用があります。

Q.私の居宅兼店舗の敷地がA市の小学校用地として買い取られ、敷地の対価補償金として7,000万円、家屋の移転補償金として3,000万円、計1億円を受領しました。なお、居宅と店舗の割合は、居宅40%、店舗60%です。私は家屋を取り壊し、別の所有地にアパートを6,000万円で建築して賃貸するつもりですが、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例と居住用財産を譲渡した場合の課税の特例の両方の適用を受けることができますか。

A.店舗に相当する部分6,000万円（1億円×60%）については、アパートを代替資産として「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」を適用できます。一方、居住用に相当する部分の4,000万円（1億円×40%）は、「居住用財産を譲渡した場合の課税の特例」を受けることが可能です。 これは、資産が居住用部分と非居住用部分から成る場合、非居住用部分に相当する譲渡で収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けることができ、この特例の適用には特定の条件下で資産を代替資産とする必要があります。

Q.私は居住用家屋を友人に売却し、同時にその敷地を友人の父が所有する宅地と等価交換しました。この場合、友人に売却した居住用家屋については、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例と軽減税率の特例を適用し、かつ、友人の父と交換した敷地については、固定資産の交換の特例を適用することはできますか？

A.ご質問にあるケースでは、居住用家屋の売却に関してのみ、3,000万円の特別渧除や軽減税率の特例を受けることができます。しかし、同時に敷地を交換する場合、その敷地の取引に固定資産の交換の特例を適用するだけでは不十分です。このような取引では、居住用家屋と敷地の両方について特別控除や軽減税率の特例を適用するか、または両方に適用しないで、土地の交換のみに固定資産の交換の特例を適用するか選択する必要があります。居住用家屋とその敷地を一緒に譲渡する場合にのみ、特別控除や軽減税率の特例を受けることができるため、別々に特例を適用することはできません。なお、家屋と敷地の譲渡先が異なっても、これらの特例の適用は可能です。

Q.娘の結婚費用に充てるため、現在居住している家屋の敷地の一部を譲渡しようと思っています。この家屋を別の位置に移して、敷地の一部を譲渡した場合、居住用財産を譲渡した場合の課税の特例の適用を受けることが可能でしょうか。

A.居住している家屋の敷地の一部を譲渡する際、家屋とその敷地の一部を同時に譲渡する場合は、課税の特例の適用を受けることができます。しかし、家屋を譲渡せずにその敷地の一部だけを譲渡する場合、例えば庭の一部を譲渡する場合や、家屋を別の場所に移してその敷地を譲渡する場合は、課税の特例の適用は受けられません。

Q.現在所有している老朽化した居住用家屋（床面積100平方メートル）の敷地（300平方メートル）の3分の1（100平方メートル）を売却して、その代金を新築住宅の建設資金にする予定です。売却予定の土地は現在の居住用家屋の大部分にかかっているため、家屋を取り壊してから譲渡する予定です。この場合、居住用財産を譲渡した際の3000万円控除の特例を受けることは可能ですか？また、残った敷地には居住用住宅を建設する予定です。

A.はい、居住用家屋の敷地の一部を譲渡するこのケースであっても、居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例を受けることができます。具体的には、居住用の目的で使用されていた家を取り壊し、その後敷地のみを譲渡する場合でも、条件を満たせば特例が適用されます。あなたが譲渡を予定している土地は、以前居住していた家の敷地と認められ、家を取り壊さなければならない状態であったため、敷地の一部を譲渡することによって居住用財産を譲渡した場合の特例が適用されます。ただし、以下の条件を全て満たす必要があります。

1. 家を取り壊した日から1年以内に敷地の譲渡契約が結ばれ、かつ家を居住用途で使わなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されていること。

2. 家を取り壊した後から譲渡契約の締結日まで、その敷地を賃貸や他の目的で利用していないこと。

Q.私は住宅の買換えのため、現在の居宅を売却し、その代金を資金に充てたいと考えています。このことを弟に話したところ、弟が自分に売ってほしいと言ってきました。弟は家族と共に社宅に住んでいますが、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例を、弟に売却した場合も適用できるでしょうか？

A.はい、弟に売却した場合でも、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例を適用することができます。この特例は、譲渡先が配偶者や直系血族、その他特別な関係のある者以外である必要があります。特別な関係のある者には、配偶者や直系血族、同居している親族、内縁関係にあり生計を共にしている人とその親族、その他金銭的な支援を受けて生計を維持している者やその親族などが含まれます。また、その人が経済的に支えている会社や法人とも特別な関係があるとされます。これらの特別な関係にあるかどうかは、財産を譲渡した時点で判断されます。

Q.私は300平方メートルの土地とその上に存在する床面積120平方メートルの居住用家屋を所有していましたが、ある事情でその土地のうち150平方メートルを売るために建物の一部を取り壊し、残りの建物に居住することになりました。この場合、売った150平方メートルの敷地の上に一部家屋が建っていましたので、3,000万円の特別控除の特例の適用を受けることができるかどうか知りたいです。

A.今回売った土地についての譲渡所得は、3,000万円の特別控除の特例を受けることができません。通常、居住している家やその土地を売る場合は、3,000万円控除の特例が適用されます。しかし、土地だけを売る場合でも、家が災害でなくなったり、土地をより高く売るために家を壊した場合は、特定の条件を満たせば特例が適用されます。しかし、あなたのケースでは、壊した家屋の部分以外に住み続け、家の大きさは小さくなったものの、まだ独立した居住用の家として機能しているため、特例が適用される居住用財産の売り渡しには当たらないとされています。

Q.私は、農用地区域内の農地を不動産業者の仲介により知人Aに譲渡することになりました。農業委員会のあっせんにより譲渡した場合の800万円の特別控除が適用されることを知り、Aの了解を得て農業委員会であっせんを依頼しました。この場合も、農地保有の合理化等のために農地を譲渡した場合の800万円特別控除の特例を受けることはできますか？

A.あなたのケースでは、農地を譲渡する際に800万円の特別控除の特例を利用することはできません。農業振興地域の整備に関する法律では、農業委員会が農用地区域内の農地に関して、農地保有の合理化のために指定された方法であっせんを行うことになっています。このあっせんによる譲渡は、特定の要件に基づいて行われ、譲渡された際には特定の記録に記載されます。その結果、この方法による譲渡には農業委員会を通してのみ認められる特例があり、800万円の特別控除が可能になります。しかし、あなたの場合、農業委員会を通じたあっせんの前に不動産業者を通して売買契約が行われてしまったため、法律で定められた「あっせん」による譲渡とはみなされません。さらに、あっせん価格以外で取引が行われた場合にも、この特例は適用されません。

Q.私は、A市が行う住宅建設事業のために資材置場として賃貸していた土地を譲渡することになりました。しかし、貸付先との賃貸借契約の関係上、土地の半分は本年中に譲渡し、残りの部分は翌年に譲渡したいと考えています。この場合、本年分と翌年分の譲渡所得について1,500万円の特別控除の特例は適用できるでしょうか。

A.地方公共団体が実施する住宅建設や宅地造成の目的で、所有している土地を売却した場合、売却時に得られる利益から1,500万円の特別控除を受けることが可能です。しかし、この控除は同一事業に関して土地を分割して複数年にわたり売却する場合、最初の年に行われた売却に対してのみ適用されます。つまり、ご質問のケースでは、本年中に売却する分には1,500万円の控除が適用されますが、翌年に売却する分には適用されません。