Q. 私は、令和5年1月に父が死亡し、相続により財産を取得しましたが、相続税を納付するために、今年（令和5年）4月に相続財産である乙土地を譲渡することにしました。なお、私は遺産分割に当たり、相続人の一人である弟に代償金を支払っていますが、相続財産を譲渡した場合の取得費加算額の計算上、何か影響があるのでしょうか。

A. 代償金を支払って相続した財産を売ったときの利益の計算には、相続税の金額も考慮されることになります。ことの始まりは、遺産相続の際に代償分割が行われ、その過程で一部の相続人が他の相続人に対して代償金を支払うことがあります。このような代償分割によって代償金を支払った結果、相続税額がどのように反映されるかが問題になります。例えば、乙土地の譲渡所得の計算上で、代償金を支払った後に取得費に加算される相続税額は2,500万円となります。この取り扱いの詳細は、2015年1月1日以降の相続開始から適用される租税特別措置法第39条によるもので、代償分割によって相続財産を取得し、それを売却する場合の相続税額の計算方法が定められています。具体的には、相続財産（この場合は乙土地）の相続税評価額から支払った代償金を差し引き、その結果得られた金額に自身の相続税の課税価格を基にして算出することが規定されており、適切な計算によって理不尽な取り扱いを避けることが可能です。

Q.私たち兄弟は、父が亡くなった後に遺産として土地を相続しました。相続税を支払うためにその土地の一部を売却する計画です。相続財産を売却した際の譲渡所得についての課税の特例について教えてください。

A.個人が亡くなった人から資産を相続または遺言で受け取り、その人が亡くなってから相続税の申告期限の翌日以降の3年間内にそれらの資産を売却した場合、支払うべき相続税の一部を資産の取得費に上乗せして、譲渡所得の計算で引くことができる特例があります。この特例で取得費に上乗せできる相続税額は、固定された相続税額に土地などの資産が相続税計算でどれだけの価値として考慮されたかの割合に応じて計算されます。土地のような資産を売却する場合と、それ以外の資産を売却する場合で計算方法が異なるため注意が必要です。また、「確定相続税額」とは、譲渡した年の所得税が課税される時点で確定している相続税の金額を指し、「相続税の課税価格」とは、相続税を計算する際に考慮される債務や葬式費用を考慮しなかった場合の価格を意味します。ただし、被相続人の居住用財産を売却する際には、居住用部分と非居住用部分が混在している場合でも、特定の条件下では居住用部分の売却で特例を受けることができます。

Q. A市の既成都市区域内に所有している時価2億円の土地に賃貸マンションを建築する予定です。建設費は総額6億円で、私が1億5,000万円、建設会社が4億5,000万円を負担し、完成後の延床面積の4分の3を建設会社が、4分の1を私が取得します。建設会社は建物の敷地に借地権を有し、その設定の対価は1億円、地代は月額20万円を支払います。このケースでは、租税特別措置法第37条の5に基づく中高層耐火建築物の建設のための買換えまたは交換の特例の適用は可能ですか？

A. はい、借地権の設定の対価が土地の時価の半分を超える場合、資産の譲渡と見なされます。このシナリオでは、借地権の設定対価が1億円とされており、これは土地の時価2億円の半分を超えるため、「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換えまたは交換の特例」の適用が可能です。借地権の設定など不動産の貸付けもこの特例の適用を受ける譲渡に含まれるため、あなたのケースでは特例が適用されます。

Q.既成都市区域内に空き地を所有していますが、建設会社と共同でマンションを建築することになりました。この場合、「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え又は交換の場合の課税の特例」の適用を受けられますか。

A.はい、特例の適用を受けることができます。具体的には、土地の3/4の持分を1億5,000万円で譲渡し、同等の価値として建物の4分の1を1億5,000万円で取得した場合、特例が適用されます。租税特別措置法に基づくこの特例は、土地と建物の交換にも適用可能です。ただし、建築されるマンションの要件、取得後の利用の仕方、交換差金の有無や特別償却の不適用、取得価額の扱い、及び事業用や居住用として使用しなくなった場合の修正申告義務など、詳細な取扱いについては、前述の問いで説明した通りです。

Q. A市の既成都市区域内に15年前から所有している土地があります。この土地に、租税特別措置法第37条の5第1項第2号に該当するマンションを建築し、約4分の3を分譲し建築費に充てたいと考えています。分譲時には、マンションの床面積割合に応じた持分で土地を売却します。私はサラリーマンなので、建物部分の売却益は雑所得ですが、土地の売却分は譲渡所得です。建築したマンションの4分の1を買換資産として、「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え又は交換の特例」の適用は可能ですか？

A. マンションの建築年に売却した場合は特例の適用が受けられますが、翌年以降に売却する場合は特例の適用は受けられません。租税特別措置法第37条の5では、譲渡した土地上に建設された一定条件を満たした建物の全体または一部を特定の期間内に購入した際に、特例が適用されると定められています。原則として、土地の譲渡は建物の取得に先立って行われる必要がありますが、譲渡した年の1月1日以降に購入した場合は、その資産を買換資産として扱うことができます。売却するマンションとその敷地の持分に関連する収入金額の中で特例の対象となるのは譲渡所得に該当する部分のみであり、他の所得に関わる部分は対象外です。この計算は、マンション建築開始直前の土地価値を基準に行われ、その後の価値上昇分は雑所得とみなされます。

Q.既成市街地等内に私が所有している空き地200坪と、建設業者が進める特定民間再開発事業によって建設される地上6階のマンションを等価で交換し、居住用に利用することはできますか？なお、私の所有地は租税特別措置法第37条の5第1項の表の第1号の上欄に規定する資産に該当し、建設されるマンションは同号の下欄に規定する資産に該当します。

A.はい、交換することができます。租税特別措置法第37条の5「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の特例」により、お持ちの土地とマンションとを交換する場合にも特例の適用が受けられます。この特例によると、交換差金が発生する場合や、資産を交換することによって生じた譲渡資産と取得資産の価値を、交換の日における価値で譲渡や取得があったものとして扱います。ただし、この特例は所得税法における固定資産の交換特例や特定の事業用資産の交換特例の適用を受ける交換の場合には適用されません。

Q. 大阪市内に持っている工場跡地を建設業者がマンションの建設用地として譲渡してほしいと令和5年6月20日に申し入れがあったが、このマンションへの買換えで特例が適用できるか。

A. 特定の条件を満たしていれば、個人が特定の地区内や既成市街地等内にある土地を譲渡し、その土地に中高層耐火建築物や耐火共同住宅が特定民間再開発などの事業として建築された際に一部または全部を買い戻し、その買い戻し後1年以内に事業用または居住用として使えば、課税を先延ばしにすることが可能です。特例を受けるための条件には、中高層耐火建築物への買換えの場合、特定の地域で実施される特定民間再開発事業や市街地再開発事業等により建築された新しい耐火建築物を1年以内に居住用等として取得すること、その他諸々の要件があります。買換えた資産を特別償却せず、譲渡資産の収入金額が取得資産の取得価額を下回る場合は譲渡がなかったとみなされ、超える場合は超える部分についてのみ課税されます。なお、この特例は他の特例との併用は不可で、特定の条件を満たす必要があります。

Q. 特定の事業用資産の買換えの特例を適用した場合の譲渡所得の計算方法について、説明してください。

A. 特定の事業用資産を買い換えた際に、特例として適用される譲渡所得の計算方法には、譲渡資産の収入金額と買換え資産の取得価額を基にした二つのパターンがあります。もし譲渡資産の収入金額が買換資産の取得価額以下の場合は、収入金額の20%相当の部分が譲渡されたとみなされます。一方、譲渡資産の収入金額が買換資産の取得価額を超える場合は、(買換資産の取得価額の20%)+(譲渡資産の収入金額から買換資産の取得価額を引いた額)が譲渡されたとみなされる部分として計算されます。ただし、特定の条件下では20%ではなく他のパーセンテージが適用されることもあります。具体的には、一部の資産では10%、25%、30%、または40%が適用され、また特定の買換資産に関しては20%ではなく30%が適用される場合があります。

Q.事業の用に供している固定資産を交換し、交換差金を受け取った場合、この交換差金で事業用の資産を取得しようと考えています。この場合、事業用資産の交換については固定資産の交換の特例を、交換差金で取得した事業用資産に関しては特定事業用資産の買換えの特例を適用し、申告しようと考えていますが、いかがでしょうか？

A.事業用資産を交換し、所得税法第58条の固定資産の交換の特例を適用した場合、交換差金で取得した特定事業用資産には特定事業用資産の買換えの特例の適用は認められません。固定資産を交換した場合、一定の要件に当てはまる時、譲渡がなかったものとして課税を繰り延べる特例が適用されますが、交換差金を取得した場合、その額が交換した資産の価額の20%以内である時は、交換差金に相当する部分についてのみ譲渡があったものとして課税されます。しかし、特定の事業用資産の買換えの特例の適用を受けることができる譲渡には、この特例の適用を受ける交換や収用交換等による譲渡及び贈与、交換、現物出資、代物弁済等による譲渡は除外されています。

Q.店舗の改造費を資本的支出として、特定の事業用資産の買換えの特例の適用を受けられますか？

A.既存の資産について行う資本的支出は、新たに資産を購入することにはあたらないため、特定の事業用資産の買換えの特例の適用は受けられません。資本的支出とは、持っている資産の利用期間を長くするか、その価値を高める支出のことですが、これは既に持っている資産に対するものなので、「資産の取得」とは見なされません。ただし、以下のような特定の状況においては特例の適用が認められます。

1. 購入した買換資産に対し、事業で使うために取得日から1年以内に行われた改良や改造など。

2. 建物の増改築や構築物の拡張、延長など、事実上新しい資産を取得したとみなされる改良、改造。

3. 水田や池、がけ地の土地改良で実質的に新たな土地を取得したと同等と認められる場合。