Q.新築住宅の分譲を受けて居住しているが、所有権の移転登記が代金完済時までできない場合、居住を始めた年から住宅借入金等特別控除の適用を受けることは可能ですか？また、この場合、申告書に添付する登記事項証明書はどうなりますか？

A.一般的には、建物の所有権の保存登記や移転登記が完了しているかどうかが、住宅取得の有無の判断において重要です。これにより、申告書には登記事項証明書や売買契約書など取得事実を証明する書類の添付が求められます。しかし、代金完済時まで移転登記を行わない約束がある場合のように、特別な事情で登記が未了の場合もあります。そのような場合は、実際に住宅の引き渡しを受けた日をもって住宅を取得したと見なされ、住宅借入金等特別控除の適用が可能になります。この際、登記事項証明書がなくても、居住用家屋取得の事実やその対価、床面積を明確にする売買契約書等の添付で要件を満たすことができます。また、令和3年7月1日以降は、「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に不動産番号を記載することで、登記事項証明書を添付する代わりになります。

Q.東京に居住していたが、仕事の都合で大阪勤務になり、大阪に新築マンションを取得しました。東京の家屋は売れず、妻と子供が引き続き居住しています。この場合、大阪で取得したマンションについて住宅借入金等特別控除が受けられますか？

A.居住用家屋を2つ以上所有している場合、住宅借入金等特別控除が受けられるのは、本人が主に居住すると認められる1つの家屋に限ります。あなたの場合、大阪の新築マンションが主に居住する家屋と認められれば、特別控除を受けられます。ただし、東京の家を売却し、3,000万円の特別控除の特例を適用する場合、住宅借入金等特別控除は受けられなくなることがあります。

Q.平成28年に新築住宅を取得し、その後3年間の住宅借入金等特別控除を受けた後で、令和2年に3年間の海外勤務に出た私（家族は日本の住宅に残った）が、令和5年に帰国して再びその住宅に住んだ場合、住宅借入金等特別控除の適用を受けられますか。

A.住宅借入金等特別控除を受けるためには、取得した住宅にその年の12月31日まで継続して居住する必要があります。ただし、赴任や療養などやむを得ない理由で家族が住み続け、事情が解消され共に住む場合は、居住しているとみなされます。従って、海外勤務期間中も家族が日本の家に住み続け、帰国後再び住むなら、その後の年分について住宅借入金等特別控除を受けることができます。令和2年から令和4年までの間は、年末時点で居住していないため適用外ですが、令和5年以降は適用されます。

Q.省エネ改修工事は住宅借入金等特別控除の対象となる増改築等に当たると聞きましたが、具体的にどのような工事が対象となるのか教えてください。

A.金融機関などからお金を借りて特定の省エネに関わる改修工事を行った場合、住宅借入金等特別控除を受けることができます。対象となる「一定の省エネ改修工事」とは、家のエネルギー使用を効率化するための修理や改装で、次の4つのうちどれかに該当する工事を指します。

1. 居室の全ての窓の改修工事

2. 床の断熱改修工事

3. 天井の断熱改修工事

4. 壁の断熱改修工事

これらの工事が、下記の条件を全て満たす必要があります。

– 改修した部分の省エネ性能が2016年の基準を超えること。

– 改修後の住宅の全体的な断熱性能が、改修前より一段階相当以上向上すると認められること。

ただし、どの省エネ改修工事が対象となるかは地域によって変わる場合があるため、詳細は国土交通省の告示を参照してください。これらの工事を行う際は、以下のいずれかから発行される増改築等工事証明書が必要です。

1. 登録住宅性能評価機関

2. 指定確認検査機関

3. 建築士事務所に所属する建築士

4. 住宅瑕疵担保責任法人

2009年4月1日から2015年12月31日までに住宅を省エネ改修する場合、要件が緩和され、上記の条件を満たさない工事も特別控除の対象になり得ます。また、省エネ改修工事を行った場合、住宅借入金等特別控除の他に、特定増改築等住宅借入金等特別控除や住宅特定改修特別税額控除のいずれかを選択して適用することができます。

Q.本年7月に譲渡した以前の家と銀行からの借入金を使い、郊外に三階建ての住宅を新築しました。10月に入居予定ですが、以前の家を譲渡したことで受けられる居住用財産の譲渡に伴う3,000万円の特別控除と同時に、住宅借入金等特別控除の適用も受けられますか。

A.住宅借入金等特別控除は、一定の条件下では適用を受けることができません。その一つの条件は、住宅を購入、増改築して使用を開始した年、またはその前の2年間、あるいは前年の所得税において、居住用財産を譲渡して特定の税務上の特例の適用を受けた場合です。これには、居住用財産を譲渡した際の長期譲渡所得税の特例、居住用財産の3,000万円特別控除、特定の居住用財産の買換え・交換特例、都市地域における中高層耐火建築物の建設のための買換え・交換特例などが含まれます。もしこれらの特例の適用を受けていれば、住宅借入金等特別控除を受けることができません。また、譲渡した既存の家屋（およびその敷地）に関して、特定の税務上の特例の適用を受けた場合、その居住の年までさかのぼって、住宅借入金等特別控除を受けることもできません。これに該当する場合、以前に受けた住宅借入金等特別控除に相当する税額を返納する必要があり、そのためには、譲渡年の3年以内（または、令和2年3月31日以前に譲渡した場合は前年または前々年）の所得税について修正申告書や期限後申告書の提出が必要になります。そして、これらの書類は、その他の資産の譲渡で特例の適用を受けた年の確定申告期限までに提出する必要があります。したがって、あなたの場合、住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

Q.私は本年1月に長男が結婚したため床面積90㎡の家屋を銀行からの借入金で新築し、長男夫婦を居住させております。この場合に、住宅借入金等特別控除が認められますか。

A.お問い合わせの内容によると、ご自身が住むために新築家屋を取得し、自分が住むことになる6か月以内に実際に住むという条件を満たしていないため、住宅借入金等特別控除の適用は受けられません。さらに、もし家を新築して長男へ贈与し、長男がその家に住んだ場合でも、長男は家を購入するためのローンを組んでいないこと、また贈与で家を手に入れた場合には住宅借入金等特別控除が適用されないため、長男にもこの控除は適用されません。

Q.バリアフリー改修工事が住宅借入金等特別控除の対象となる増改築等の範囲に加えられたと聞きましたが、具体的にどのような工事が対象となりますか。また、その工事が、住宅借入金等特別控除の対象となるかどうかはどのように確認すればよいでしょうか。

A.住宅借入金等特別控除において、「一定のバリアフリー改修工事」として対象となるのは、家屋で高齢者などが自立して生活するために必要な構造や設備を整える増築、改築、修繕、または模様替えです。具体的には、通路や出入り口の拡幅、階段の設置や勾配の緩和、浴室や便所の改良、手すりの設置、室内段差の解消、出入り口の扉の改良、床表面の滑り止め化などが挙げられます。これらの工事が自宅に適用されるのは、2007年4月1日以降に住宅を自己の居住用途に供した場合です。

バリアフリー改修工事が住宅借入金等特別控除の対象かどうかは、登録住宅性能評価機関、指定確認検査機関、建築士が所属する建築士事務所、住宅瑕疵担保責任法人のいずれかが発行する増改築等工事証明書によって確認します。この証明書は確定申告書に添付する必要があります。バリアフリー改修工事を行った場合、住宅借入金等特別控除の他に特定増改築等住宅借入金等特別控除または住宅特定改修特別税額控除から一つを選択して適用することができます。この選択は、令和3年12月31日までに居住の用に供する場合に限られます。

Q.築30年の木造中古家屋を令和3年1月に購入し、改築後に入居する予定ですが、住宅借入金等特別控除の適用はありますか？

A.令和3年12月31日までに居住用として使用する中古住宅に関しては、耐震基準に適合しているか、または建築から20年以内（耐火建築物は25年以内）のものに限り住宅借入金等特別控除が適用されます。したがって、購入した中古住宅そのものについては控除の対象にはなりませんが、改築にかかる費用については、特定の条件（旧措法41①、措令26②に該当する耐震改修を含む）を満たす場合、控除を受けることが可能です。また、中古住宅の購入後6ヶ月以内に入居する必要はなく、改築工事後6ヶ月以内に入居すれば控除を受けられます。耐震基準または経過年数基準に適合しない場合でも、平成26年4月1日以降に取得した中古住宅で、購入日までに耐震改修を行い、入居前に耐震基準に適合するよう改修すれば、控除の対象となります。新型コロナウイルス感染症の影響で工事が遅延し入居期限要件を満たさなくても、一定の条件下では控除を受けられます。

Q.私は、本年6月に店舗付住宅を銀行からの借入れにより220万円かけて増築しました。増築費用のうち住宅部分は180万円で、増築後の住宅部分の床面積は120平方メートルとなりました。この場合、住宅借入金等特別控除の対象となりますか。

A.はい、あなたの場合は住宅借入金等特別控除の対象となります。増改築等の住宅借入金等特別控除には、以下の要件があります。

1. 工事費用の総額が100万円を超えること。

2. 工事費用の総額の半分以上が住宅部分に使われていること。

3. 工事後の家屋の床面積が50平方メートル以上であること。

4. 工事後の家屋の床面積の半分以上が住宅用に使われていること。

あなたの場合、増築工事にかかった費用は220万円で、そのうち住宅部分に関する費用は180万円と、要件1と2を満たしています。また、増築後の住宅部分の床面積が120平方メートルとなり、全体の床面積の半分以上が住宅用であるため、要件3と4も満たしているので、特別控除の対象となります。

Q.本年6月に土地を購入し、店舗併用住宅を新築した場合、住宅借入金等特別控除の対象となる住宅借入金等の金額はどのように計算されますか？

A.住宅借入金等特別控除は、自宅とその敷地用土地の購入に関わる借金が対象です。示されたケースでは、以下のように計算します。まず、家屋新築に関連する借金の年末残高は2,000万円で、この家屋の半分が居住用として利用されているため、居住用部分の借入金は1,000万円となります。土地購入に関連する借金の年末残高は4,000万円で、土地のうち居住部分に該当する割合で計算した場合、居住用土地購入に関する借入金は1,200万円となります。したがって、住宅借入金等特別控除の対象となる金額は、これらの合計で2,200万円です。