Q.現在私が主宰する法人へ賃貸中の土地を息子に贈与しようと思っています。この土地は、私が銀行から借入れた資金の担保となっており、未返済残額は800万円です。贈与の際に息子に800万円の借入金債務を肩代わりさせようと考えています。この場合、贈与者である私に対して税金はかかるのでしょうか？また、息子に引き受けさせる銀行借入金は、贈与税の課税価格から控除されるのでしょうか？

A.このケースでは、「負担付贈与」と考えられます。具体的には、(1)あなたは800万円の債務が消滅したものとみなされ、それに対する所得税（譲渡所得）が課税されます。(2)息子さんには、土地の時価から800万円の債務を引いた金額に対して贈与税が課税されます。負担付贈与では、贈与者が受贈者に債務を負担させる条件で自己の財産を無償で提供します。この例では、贈与者（あなた）は取得費300万円で購入した土地を800万円の債務消滅をもって譲渡したものとされ、500万円の長期譲渡所得に対して所得税が課税されます。受贈者（息子）は、贈与財産の時価3,000万円から800万円の債務額と基礎控除額110万円を差し引いた2,090万円が贈与税の課税価格となります。

Q.昨年父が亡くなり、遺言により父の財産である宅地（相続税評価額3億円）を単独で相続しました。しかし、今年に入って弟から遺留分侵害額の請求があり、弟に宅地の一部を譲渡しました。この場合、相続税申告だけでよいですか？

A.父が亡くなり、遺言で宅地を継いだケースでは、遺留分の侵害に関する請求を受けた場合、相続税の申告に加え、その宅地の一部を弟に譲渡したことによる譲渡所得の申告も必要になります。法律では、遺留分の侵害があった際、財産の一部を譲渡することで金銭的な債権を解消させる形が認められています。このような場合、譲渡した財産の価値を所得とみなし、その所得に対して税の申告が必要となります。

Q.私たちは父の遺産を分割することになり、現在分割協議中です。相続人は私と弟だけで、遺産は居住用の土地と建物、父が主宰していた法人の株式です。これらの財産の相続税評価額は居住用資産が4,800万円、株式が2,500万円、居住用資産の時価は6,000万円ぐらいです。現在考えている分割方法では、私が遺産全てを取得し、以前購入した土地（時価3,000万円、相続税評価額2,400万円）を弟に渡します。この代償分割で私が渡す土地に対して所得税が発生するのでしょうか。

A.はい、代償分割によって渡した土地はその時の価額で譲渡したとみなされるため、所得税の申告が必要になります。代償分割の際に、一部の相続人が他の相続人に対して代償として財産を提供する場合、その財産の提供はそれを譲渡したとみなされます。この取引によって得られる経済的利益は資産の移転によって生じたもので、資産の移転の対価としての特性を持っているため、この取引によって得られた利益に対して所得税が課税されます。

Q.永年連れ添った妻と離婚することになり、家庭裁判所で調停が成立しました。この調停により、20年前に取得した土地を別れた妻に財産分与することになりました。その土地の名義変更時に譲渡所得の申告が必要と知人から教えられましたが、財産分与は単に夫婦の財産を分割しただけで無償のため、譲渡所得の申告は必要ないと思っていますが、どうでしょうか？

A.離婚で財産分与として土地を譲渡する際には、譲渡した時の土地の価格で所得税（譲渡所得）の申告が必要です。離婚時に一方が相手方に対して財産分与を求めることは法律で認められており、離婚の際にどの財産をどのように分けるかは話し合いや裁判所の判断により決定されます。特に不動産を譲渡する場合、所有していた期間中の価値の上昇分に対して税金の申告が必要となります。これは、不動産を譲渡することでその時点での市場価格で財産分与が実施されたとみなされ、取得価格との差額が譲渡所得として課税されるためです。受け取った財産をその後売却する場合、財産分与時の価格が取得価格として、分与された日が取得時期として計上されます。

Q.私は、事業資金に使うため、私の所有する土地を担保に金融業者から借金をしました。その際、返済期限を過ぎても返済しない場合は担保の土地で返済する契約を結んで、その仮登記をしました。その後、経営がうまくいかず、返済期限が経過してしまい、担保の土地を取られてしまいました。借入金残額は未払利息を含めて2,700万円でした。この土地は30年前に300万円で買っていたものです。このような場合でも資産の譲渡があったとして課税の対象になるのでしょうか。

A.はい、自己の債務を土地により返済したため、その弁済額を収入とみなして所得税（譲渡所得）が課税されます。「代物弁済」とは、金銭ではなく資産を債権者に渡して自己の債務を消滅させる行為を指します。この場合、担保物件の所有権が債権者に移り、その債権者に対する債務が無くなるため、経済的な効果が発生します。その結果、消えた債務の金額を譲渡収入として見なし、譲渡所得を計算します。代物弁済の場合、土地の価格が債務をカバーするかどうかで場合分けがあります。土地の価格が債務より低い場合、土地価格で譲渡したと見なされ、残りの債務は免除されます。土地の価格が債務をカバーする場合、全額が譲渡所得となります。ただし、資力が失われ、債務の弁済が困難な状況下で、強制的な手続きを避けるために自発的に行われた代物弁済で、その代価で債務を清算した場合、譲渡所得は課税されません。

Q. 私が所有している土地を友人が代表取締役を勤めている法人に贈与した場合、何か税金はかかるのでしょうか？

A. はい、そのような場合には税金がかかります。ご自身が所有している土地を法人に無償で贈与する際、その土地の時価で譲渡したものとみなされます。これにより、土地の時価に基づく所得税（譲渡所得）の申告が必要になります。また、土地を受け取った法人は、受け取った土地の時価を益金に算入しなければなりません。さらに、贈与を受けた法人が同族会社で、贈与によって株価が上昇した場合、その上昇分は贈与者から他の株主に対して贈与があったと見なされます。

Q.私が経営している会社の社屋を増築するため、所有していた土地を4,000万円でこの会社に譲渡しました。この土地の時価は1億円です。実際の譲渡価額である4,000万円を譲渡収入金額として申告するつもりでしたが、時価よりも低い価額で資産を譲渡した場合、時価で譲渡したものとみなされると聞きましたが、本当ですか？

A.はい、時価の1億円で資産を譲渡したものとみなされ、その価格に基づいて所得税が課税されます。法人への資産譲渡では、時価の半分にも満たない金額で行われた場合、その時の時価で譲渡があったかのように見なされます。同様に、その資産を譲り受けた法人も、受け取った価格と時価の差額を受贈益として算入する必要があります。また、同族会社が関係していて、株式価値の増加が発生したケースでは、その増加分が贈与とみなされることもあります。さらに、時価よりも低い対価で同族会社に資産を譲渡した場合、資産の時価の半分以上であっても、特定の条件下では時価で譲渡されたものとして取り扱われ、所得税が課税されます。

Q.私と友人Aは15年前にそれぞれ300万円出し合って宅地を共有登記しました。今、私が家を建てるためにその土地を均等に分割し登記しましたが、この場合所得税が課税されるのでしょうか？

A.課税上の問題がない場合、資産の譲渡がなかったとして扱われ、課税されません。共有物の持分権は、単純に区画された持分を指すのではなく、共有者全員がその資産に対する所有権全体に及ぶものと見なされます。そのため、共有資産を持分に応じて実際に分割した場合、持分の交換による移転があったとも考えられますが、通常、共有資産の本質が大きく変わるほどの変更がない限り、所有資産の価値上昇による利益が発生するとはされていません。ただし、共有物を分割する際に、客観的に見て不均等な分割が行われたとしても、それが当事者間の合理的な価値判断に基づくものであり、共有者間に特別な関係がなく、贈与したと認められる事実がない限り、税務上問題視されません。

Q.父から相続した2つの宅地、A宅地とB宅地の持分を変更し、私がA宅地を全て、弟がB宅地を全て取得することになりました。時価も同じで、この情況下で譲渡所得税の課税は生じないのでしょうか？

A.宅地の所有権の移転があった場合、土地の共有持分を譲渡したとみなされ、所得税（譲渡所得）の申告が必要です。あなたが持っていたB宅地の一部を弟に譲渡し、その代わりに弟が持っていたA宅地の一部を取得したことになります。ただし、これが「固定資産の交換の場合の課税の特例」の条件に合致し、その特例を適用するための確定申告を行った場合、特例の適用が受けられます。

Q.私は甲市の乙町に先祖伝来の農地（2,500平方メートル）を所有していますが、この土地は無道路地で利用するのが不便です。そこで、同じような状況の農地を持つ7名と相談し、一団の土地に道路を新設し、土地の区画を変更して整形地にすることを決めました。また、費用を捻出するために区画変更後の一部を売却する予定です。この場合の課税関係はどうなりますか。ただし、土地区画整理法などの事業認可は受けていません。

A.一団の土地の持ち主が道路新設や土地利用を向上させるために土地の区画形質を変更し、その過程で相互に土地を交換する場合、この交換が区画形質の変更に必要最小限の範囲内で行われるならば、土地の譲渡とは見なされません。ただし、このプロジェクトのために一部の土地を売却する場合は、その土地が所有者全員によって譲渡されたものとします。譲渡された土地の面積は、以下の方法で計算できます：（1）所有地の総面積に対する売却土地の比率で計算、（2）還元される土地の総面積に対する売却土地の比率で計算。これにより、売却された土地の面積に応じて譲渡所得として課税されます。