Q.令和4年に市から小学校用地として農地を買い取られ、代替資産を取得し、特例を適用して確定申告をしました。令和5年にも同じ用地のため隣接農地が買取られましたが、令和4年分については特別控除の特例の適用を受けていないので、令和5年分について特別控除の特例の適用ができると思っても良いですか？ A.令和5年に買い取られた分については、5,000万円の特別控除の適用を受けることはできません。資産が収用などによって譲渡された場合、その5,000万円の特別控除の特例は、同一の事業に関して行われる譲渡が複数回にわたる場合でも、その中の最初の譲渡のみに適用されるという規則があります。つまり、一度特例を適用した事業に対しては、それ以降の譲渡では特別控除の特例を再度適用することはできないのです。

Q.私の所有地が、令和4年に市立小学校の建設用地として市に買い取られ、5,000万円の特別控除を適用して申告しました。令和5年に、同じ小学校の建設用地として更に私の所有地を4,500万円で譲渡しました。この譲渡も事業施行者より買取りの申出を受けてから6か月以内に行われたものです。この場合の税金について教えてください。

A.同一事業のために買い取られた用地が2年にわたり2回譲渡された場合、2回目の譲渡については5,000万円の特別控除の特例が適用されないことが一般的です。これは、同一の事業に関して買取りが年をまたがって複数回行われた際には、最初の譲渡に対してのみ5,000万円特別控除が適用されるというルールがあるためです。ただし、公共事業が合理的な理由で複数回に分けて行われるときは、それぞれの譲渡が別個の事業として扱われる可能性があります。5,000万円特別控除の特例が適用されない場合でも、他の譲渡資産に特別控除が適用されていない場合、特定の代替資産を取得することで、譲渡によって得た資産の課税特例を受けることが可能です。

Q.私の所有していた土地が学校用地として買い取られました。代替資産を取得するつもりだったので、代替資産の明細書を提出し、代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けました。しかし、取得期限までに代替資産を取得できなかったので、修正申告をしようと思います。この場合、5000万円の特別控除の特例の適用を受けることができるでしょうか。

A.取得期限を過ぎた後、4ヶ月以内に修正申告書を提出することで、収用などによる5000万円の特別控除の特例を利用することが可能です。当初、代替資産の取得を計画し、そのための明細書を提出していた場合ですが、予定していた期間に代替資産を取得できなかった場合、その期間終了後4ヶ月以内に修正申告を行うと、5000万円の特別控除の特例を受けられます。ただし、この特例は、公共事業のための買取り提案を受けてから6ヶ月以内に資産を譲渡した場合にのみ適用される点に注意が必要です。

Q.私は十数年来漁業を営んでいますが、公有水面埋立法に基づき工業用地造成のため海面埋立てが行われ、漁業権が消滅し補償金として5,500万円を受け取ることになりました。この譲渡所得に対し、収用等の場合の5,000万円特別控除の特例の適用を受けたいと思っていますが、総合課税の譲渡所得の計算で、50万円が控除されるのは本当ですか。

A.はい、総合課税の譲渡所得に関しては、譲渡所得の計算において、収用等の場合の5,000万円特別控除の他、追加で50万円の特別控除を受けることが可能です。具体的には、譲渡による収入金額から取得費と譲渡費用を引き、その残額から5,000万円（残額が5,000万円未満の場合はその残額に等しい金額）をさらに控除し、最後に50万円を控除できます。もし取得費が450万円で、譲渡費用が0円だとすると、特別控除の合計としては5,050万円が控除されることになります。

Q.昭和56年に取得した宅地が令和元年に国道工事の施行により2,000万円で買収され、自己資金を1,500万円追加して3,500万円の土地を取得し、代替資産の課税の特例を適用して譲渡所得に関する申告をした場合、令和5年にこの3,500万円で取得した土地を5,000万円で売却した際、追加資金1,500万円に相当する部分は短期譲渡所得として課税されるのでしょうか。

A.あなたが昭和56年に取得し、令和元年に国道工事で買収された後、追加で1,500万円を使って購入した3,500万円の土地を売却する場合、全額が長期譲渡所得として課税されます。これは、収用等で失った資産の代わりに取得した資産に関する課税の特例を適用した場合、その資産の取得費や取得時期は、新しく追加した出費に関わらず、以前所有していた資産と同様に扱われるためです。

Q.同一年内に二箇所の宅地を譲渡した際、短期間保有した宅地が代替資産として認められますか？

A.はい、B市内の宅地をA市内の譲渡資産の代替資産として特例の適用を受けることが可能です。代替資産の取得には期限が定められていますが、所有期間については別途定めがないため、短期間の所有でも問題ありません。代替資産の取得期限には以下の規定があります：

1. 資産を譲渡した年の12月31日まで。

2. 資産を譲渡した日から2年が経過した日まで。

3. 資産を譲渡した日から3年が経過した日まで。

4. 資産を譲渡した日から4年6ヶ月（特別な場合は8年6ヶ月）が経過した日まで。ただし、この期限は税務署長への代替資産取得期限延長承認申請を行い、承認を得る必要があります。

Q.私は居宅とその借地権をA市に小学校用地として譲渡し、代替資産として宅地を取得し、居宅を新築しました。この場合、居宅の新築に当たって支出した次の費用は代替資産の取得費に加算できるでしょうか。① 上棟式に要した飲食の費用 ② 落成式に要した飲食費、記念品 ③ 居宅の移転に要した荷造費、食費、運搬費

A.上棟式や落成式で発生した通常とされる費用は、その資産を獲得するために直接かかった費用とみなされるため、建物の取得価額に加算することができます。一方で、居宅の移転にかかった費用は、代替資産の取得費に加えることはできません。

Q.私の所有していた土地が市立中学校の建設用地として市に買収されることになりました。今回この補償金でアメリカの土地を取得する予定ですが、国外にある資産を取得した場合でも、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けられますか。

A.はい、収用等に伴って代替資産を取得した場合、その資産が国内であろうと国外であろうと、課税の特例を受けることができます。代替資産の取得に際しては、資産の種類や効用に一定の規定がありますが、取得する資産の所在地について制限はないため、アメリカの土地を取得しても課税の特例の対象となります。

Q.相続人が取得 した代替資産について、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けることができるでしょうか。

A.はい、収用等により代替資産を取得した場合の課税の特例を受けることが可能です。通常、収用などで個人が所有する資産が公共事業のために利用された際、その代金で新たな代替資産を購入することは、当該個人に限られています。しかし、もしも代替資産の購入前に死亡してしまった場合でも、亡くなる前に被相続人が代替資産の購入に関する契約を結んでいたなど、代替資産が明確に決まっていて、そしてその相続人が規定の期間内に代替資産を購入した場合、亡くなった人に関連する譲渡所得の計算において、例外的に代替資産の購入が認められ、特例の適用が可能になります。

Q.土地を買い取られ、収用補償金で代替資産を取得した後の修正申告の期限について教えてください。

A.あなたが土地を買い取られた日から2年経過した日、つまり令和6年2月10日から4ヶ月以内に修正申告を行う必要があります。代替資産の取得に関して、収用等のあった日から2年間の指定期間内に購入する予定があると確定申告をし、その後に実際に購入した資産の価格が予定していた価格に満たなかった場合や、指定期間内に代替資産を購入しなかった場合は、この指定期間経過後4ヶ月以内に修正申告をすることが求められています。