Q.特定の居住用財産の買換え（交換）の特例の適用を受けて取得した住宅についても所得税の確定申告をすれば住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の適用が受けられるのでしょうか。

A.特定の居住用財産の買換え（交換）の特例を利用して取得した住宅に関しては、住宅借入金等を持つ場合でも所得税の特別控除を受けることはできません。租税特別措置法の一部により、住宅を取得した際の所得税額の特別控除は利用不可とされています。

Q.特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けた場合は買換資産の取得価額はどのようになるのでしょうか。

A.特定の居住用財産を買い替えて、その買い替えに伴う長期譲渡所得の特例を受けた場合、その後その買い替えた資産を売却、相続、遺贈、または贈与した際に、その売却所得を計算する基礎となる取得価額は、以下の条件に従って決まります。

1. 譲渡資産の売却から得た収入が買換資産の取得価額を超える場合、取得価額は譲渡資産の取得価額に加え、設備費、改良費の合計と譲渡費用の和を収入金額で割ったものです。

2. 譲渡資産の売却から得た収入が買換資産の取得価額に等しい場合、取得価額は譲渡資産の取得価額、設備費、改良費の合計、および譲渡費用の総額です。

3. 譲渡資産の売却から得た収入が買換資産の取得価額に満たない場合、取得価額は譲渡資産の取得価額に加え、設備費、改良費の合計と譲渡費用の和です。

注：買換資産の取得日は、実際の取得日とされ、特定の事業用資産の買換えのための特例と同じく、取得日の継承はありません。

Q.居住用財産を譲渡（取得）した場合でも、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用が受けられないケースはありますか？

A.はい、次の状況では特定の居住用財産の買換えに関する長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けることができません:

1. 譲渡が譲渡人の配偶者や特別の関係がある者へ行われた場合。

2. 次の特例のいずれかの適用を受ける譲渡の場合：収用等による代替資産の取得、交換処分や換地処分による資産の取得、収用交換等に伴う譲渡所得の特別控除、特定の事業用資産の買換えや交換、特定普通財産とその隣接する土地等の交換に関する譲渡所得の特例。

3. 贈与、交換、出資、金銭債務の弁済に代わる代物弁済による譲渡の場合。

加えて、特例の対象となる買換資産の「取得」についても、贈与、交換、金銭債務の弁済に代わる代物弁済による取得の場合は特例の適用が受けられません。また、特定の条件を満たしていない場合には特例の適用がありません。

Q.私は、令和5年6月に、自分が住んでいる家を6,000万円で売りました。次の家が土地の準備などで令和6年5月ごろに完成する予定なので、確定申告の時には新しい家の購入費用を5,000万円と見積もって、特定の住宅を買い換えた場合の長期譲渡所得課税の特例を利用しようと考えています。購入費用の見積もりと実際の費用に差が出た場合、どのような手続きをすればいいですか？

A.仮に見積もった購入費用に達しなかった場合は、修正申告書の提出を行い、見積もりを超えた場合は更正の請求を行ってください。もし買い替えた資産を住宅として使用する期限までに住宅用として利用していない、または購入費用の見積もりと実際の費用に差があった場合などは、修正申告書の提出や更正の請求が可能です。これは、譲渡した資産を譲渡年とその前年に全部購入してこの特例を受けた人が、譲渡年の翌年の12月31日までに住宅用として利用しなかった場合、または購入費用が見積もりに比べて多かったり少なかったりした場合に、修正申告や更正の請求をすることができるという規定に基づきます。

Q.昭和52年に5000万円で取得した居住用家屋とその敷地を令和5年6月に1億円で売却し、同年10月に8000万円で居住用の住宅を購入しました。譲渡に要した費用は400万円です。この場合、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けたときの譲渡所得金額はどのように計算しますか？

A.特定の居住用財産の買換えにおける長期譲渡所得の課税特例を利用する場合、譲渡所得金額の計算方法は以下のようになります。①買換資産の取得価額が譲渡資産の譲渡価額以下の場合、譲渡資産の譲渡がなかったとみなします。②買換資産の取得価額を譲渡資産の譲渡価額が超える場合、その差額に相当する部分の譲渡があったものとして、その部分についてのみ譲渡所得が課税されます。譲渡所得金額は、譲渡価額から買換資産の取得価額を引いた収入金額から、譲渡資産と買換資産にかかる必要経費を引いた額です。あなたのケースでいうと、譲渡価額は1億円、買換資産の取得価額は8000万円で、これにより収入金額は2000万円となります。譲渡資産の取得費と譲渡にかかる費用を加えた額(5400万円)を収入金額に対する比率で計算し、必要経費1080万円を差し引いた結果、長期譲渡所得金額は920万円となります。ただし、特定の要件を満たしていない場合は、この特例の適用はありません。

Q.特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けるためには、買換資産をいつまでに居住の用に供すればよいのでしょうか。

A.買換資産を令和6年中に取得する場合は、令和7年の12月31日までに居住のために使用すれば、特別な税制の恩恵を受けることができます。買換資産を取得後、その資産を自分の家として使用するための期限は以下のように区分されます。もし令和5年やその前の年に買換資産全てを取得した場合は、買換資産を譲渡した年の翌年の12月31日までに居住用に使う必要があります。また、買換資産の譲渡の年の翌年に資産を取得した場合、その取得年の翌年の12月31日までに居住用に供する必要があります。ただし、買換資産を取得後に亡くなった場合、その資産を相続した人が期限までに居住のために使用した場合、亡くなった人が使用したとみなされます。この特例を利用するためには特定の要件を満たす必要があり、特定非常災害などやむを得ない理由で買換資産の取得が困難になった場合には、別途規定があります。

Q.昭和56年に建てた家屋がある借地を平成30年に買い取り、令和5年3月に家屋と土地を譲渡した場合、特定の居住用財産の買換えにおける長期譲渡所得の課税の特例の適用はどうなるか。土地は時価1,000万円で500万円で買い取った。

A.このケースでは、家屋と借地権部分の譲渡収入だけが特例の対象となります。借地権を持つ人がその土地を購入する際、取得日は借地権部分と実際の土地部分とで分けて考えられる必要があります。質問の状況では、家屋と借地権部分は譲渡年の1月1日時点で所有期間が10年を超えているため、特例が適用されます。しかし、実際の土地部分についてはその時点で所有期間が10年未満であるため、特例の条件には当てはまりません。従って、譲渡収入金額を特例の対象となる借地権部分と適用外の実際の土地部分に分ける必要があります。仮に家屋と土地の譲渡対価総額が4,000万円、土地の譲渡価格（時価）が3,000万円だった場合、特例の対象となる譲渡収入金額は2,500万円になります。また、特例の適用を受けられない短期譲渡所得は1,000万円になります。

Q.私は、現在の住宅を売却して、もっと広い住宅への買換えを計画し、令和5年7月に住宅を売却しました。買換資産としての土地は令和5年4月に取得していますが、住宅は令和6年2月完成の予定です。この4月に先行取得した土地は、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用上、買換資産に該当しますか。

A.買換えを行った資産が売却された年の同年または前年に早期に取得されていた場合でも、その買換資産は取得期限内に取得したと見なされ、特例の適用が受けられる対象となります。つまり、売却した資産を買換えの為に取得する新しい資産は、その資産を売った年の前年、同年、または次の年に取得（または建設を開始することも含む）する必要があり、こうした条件を満たす場合に限り特例の適用が可能です。ただし、特定の要件を満たしていない場合は、この特例は適用されません。

Q.長年住んでいた家とその敷地を売却し、新たに店舗併用住宅を取得する場合、「特定の居住用財産の買換えの特例」を受けるためには、店舗併用住宅の居住部分の床面積が50%以上であり、かつ敷地の面積が500平方メートル以下である必要がありますが、これらの条件の判定はどのように行いますか？

A.店舗併用住宅に対する「特定の居住用財産の買換えの特例」を適用する場合、家屋の居住用部分の床面積は、その家屋全体の床面積に占める居住用部分の床面積比率によって判断されます。土地に関しては、その全体の面積で判断します。買換えを対象とする家屋が店舗兼住宅である場合、居住用部分の床面積は所定の方法に従って計算され、土地の面積要件も店舗兼住宅が立つ土地全体の面積を基に判定されます。居住用部分の床面積が家屋全体の床面積のほぼ90%以上であれば、その家屋は全体が居住用とみなされ、「特定の居住用財産の買換えの特例」の適用が可能ですが、この場合も家屋の全体の床面積を基に面積要件の判断が行われます。

Q.共有による家屋とその敷地の購入後、特定居住用財産の買換えに関する長期譲渡所得の課税特例の適用を受けるための面積要件について教えてください。

A.共有で購入した家屋や敷地の場合、買換資産の面積要件を判断する際には、家屋全体の床面積や土地全体の面積を基準にします。具体的には、買換家屋の居住用部分の床面積は50平方メートル以上である必要があり、また買換家屋の敷地面積は500平方メートル以下である必要があります。この要件は、家屋が独立部分を区分所有する場合にも同様に適用されます。もし、共有で取得した土地全体として、これらの面積要件を満たしていない場合は、敷地の譲渡について特例の適用を受けることはできませんが、家屋については特例の適用を受けることが可能です。