Q.路線価の高い路線の影響を受ける度合いが著しく少ない場合、その路線を正面路線として評価しなければならないのでしょうか？

A.路線価の高い路線の影響を受ける程度が非常に低い場合には、その路線を正面路線として使う必要はありません。例えば、ある宅地が路線価が500,000円の路線に面する部分がほとんど無い場合、より影響を受ける路線価が300,000円や250,000円の路線を正面路線として評価します。正面路線とは一般的に、路線価に深さによる価格の補正を施した結果、最も高い金額が出る路線のことを指します。しかし、特定の条件下、例えば間口が狭く道路への接道条件を満たしていない場合には、最も影響が大きいとされる路線を正面路線として選択できます。更に、このような特殊形状の土地は、帯状の部分とその他の部分に分けて評価し、合計された価格で全体を評価することになり、不整形地評価は適用されません。

Q.正面路線が普通商業・併用住宅地区、側方路線が普通住宅地区であるような場合に、側方路線の奥行価格補正率や側方路線影響加算率などは、どちらの地区区分を用いるのですか。

A.このような場合、正面路線に属する地区区分の画地調整率を用います。宅地を評価する際、路線が属する地区区分に基づき奥行価格補正や側方路線影響加算などの調整を行います。特に、正面路線と側方路線が異なる地区区分にある角地では、正面路線に属する地区区分に基づいた調整率を使用して評価を行います。正面路線とは通常、奥行価格補正を適用した後の価額が高い方の路線を指します。

Q.正面路線に2以上の路線価が付されている宅地の価額は、どのように評価するのですか？

A.正面路線に複数の路線価が設定されている場合、その価額は各路線価に接する距離を考慮して加重平均を取ることで評価されます。具体的には、それぞれの路線価に面する距離を重みとして使い、加重平均で正面路線価を算出します。その後、この正面路線価を基に、地積の調整などを行いながら宅地の評価額を定めます。例えば、ある地点の路線価が730,000円で、奥行価格補正率が0.93である場合、1平方メートル当たりの価額は678,900円になり、もし地積が600平方メートルだった場合の評価額は407,340,000円となります。

Q.2つの路線に面している宅地の価額を評価する場合、どちらの路線を正面路線として評価するのですか？

A.宅地の価額を評価する場合、bの路線を正面路線として評価します。通常、宅地が接している路線のうち、路線価に奥行価格補正率を掛け合わせた結果、金額が高い方の路線を正面路線として選びます。この計算方法に基づくと、あなたの質問に対する答えはbの路線が正面路線です。例として、b路線の路線価が200,000円、奥行価格補正率が0.93で計算すると186,000円になり、これが最も高価であるため正面路線として評価されます。異なる地区区分の路線に面している宅地の場合、それぞれの路線価に適用される奥行価格補正率を計算に用います。もし、計算結果が等しい場合は、路線に接する距離が長い方を正面路線とします。さらに、正面路線と側方路線の価額を計算する際には、正面路線の地区区分に基づく奥行価格補正率を使用します。

Q.私は、この度、父の死亡により宅地を相続しましたが、相続税の申告をするに当たり、宅地はどのように評価するのですか。

A.宅地の評価には路線価方式と倍率方式の2つの方法があります。評価する宅地がどの地域にあるかによって、これらのうちのどちらか一方の方法を用いて評価します。路線価方式では、宅地が面する道路に設定された路線価に基づき、さまざまな補正や加算を行って最終的な評価額を算出します。倍率方式では、宅地の固定資産税評価額に、国税局長が地域ごとに定める倍率を乗じて評価額を算出します。倍率方式における固定資産税評価額は、税額算定の基礎となった課税標準額ではなく、地方税法に基づき登録された基準年度の価格です。詳細な路線価図や評価倍率表は、国税庁のホームページで確認できます。

Q.自用地と自用地以外の宅地が連結している場合は、どのように評価すべきですか？

A.自用地と自用地以外の宅地が連結している場合、利用目的が異なるため、それぞれ個別の宅地として評価します。自用地(A)については、通路部分がはっきり分かれている場合、この通路部分を含め不整形地として評価します。しかし、通路部分が明確でない場合には、必要最小限の幅の通路があると見なし、その土地を不整形地として評価します。ただし、このとき通路部分の面積は自用地(A)の評価には含めず、無道路地としての補正も行いません。一方、自用地以外の宅地(B)に関しては、全体を一つの単位として評価し、その後、建物の自用部分と貸し出し部分の床面積比に基づき按分します。自用部分と貸し出し部分（貸家建付地として評価）の価格をそれぞれ出し、合計金額を評価額とします。

Q.地目の異なる土地が一体として利用されている場合、それらの土地と関連する借地権及び賃借権はどのように評価するのですか？

A.地目の異なる土地が一体として利用されている場合、まず甲と乙の土地を一つの土地団体として捉え、その合計の価値を算出します。この総価値を基に、それぞれの土地の面積比率によって甲土地と乙土地の価値を分け、借地権と賃借権の価値を計算します。一例として、スーパーマーケットの駐車場として使われている乙土地は甲土地と共に一体として利用されているため、両者は一つの宅地として扱い、その価値を分配します。その後、甲土地に借地権割合、乙土地に賃借権割合をそれぞれ適用して、借地権及び賃借権の具体的な価格を出します。さらに、Aの貸宅地（底地）を評価する時は甲土地を一件の宅地とし、Bの貸している雑種地を評価する際は乙土地を一団の雑種地として評価します。

Q.父の死亡に伴い、私と弟が相続人として父の遺産について分割協議を行い、特定の宅地をA部分とB部分に分けて相続することになりました。私たちはそれぞれの部分を1画地として評価してもよいでしょうか？

A.贈与や遺産分割などで宅地が分割された場合、通常はそれぞれの所有者ごとに評価が行われます。しかし、分割された宅地がその使用目的にそぐわないほど不合理に分割されたと判断される場合は、分割前の状態を1画地として評価します。不合理な分割の例としては、将来的にも有効な土地利用が見込めないような無道路地、帯状地、または極端に狭い土地が含まれます。したがって、質問のケースで、分割されたA部分やB部分が通常の宅地としての利用が困難であると判断される場合は、分割される前の全体を1画地として評価する必要があります。

Q.「1画地の宅地」の解釈を次の例で説明してください。

① 同一人が所有する2筆からなる空閑地

② 1筆の宅地を二以上に区分し、別々の者に貸し出している場合

③ 2筆以上の宅地に自分の店舗と居住施設が存在する場合

④ AとBから借りた土地の上に住宅が建っている場合

⑤ 1筆の土地に2棟の貸し家がある場合

A.宅地の価値は「1画地の宅地」毎に算出します。ここでの「1画地の宅地」とは、利用の基本単位となる1区画の宅地を意味しています。評価の際は基本的に以下のように分類されます。

① 同一所有者の空閑地は、全体を1画地として扱います。

② 貸し出されている各部分は、それぞれ別の1画地として評価されます。

③ 自己の店舗や居宅がある宅地全体を1画地とします。

④ 借地の上に建てられた住宅は、全体を1画地として評価します。

⑤ 1筆の宅地内にある各貸し家の敷地は、それぞれ別々の1画地として扱われます。

このように、「1画地の宅地」の判断は主に、宅地の所有者が自由に使用できかねない他者の権利の有無に基づき行われます。他者の権利が存在する場合は、その権利の種類や権利者ごとに区分して判定されます。

Q.祖母から結婚・子育て資金に充てるため金銭の贈与を受けましたが、「結婚・子育て資金の非課税」の特例の適用を受けるためには何か手続が必要ですか。

A.「結婚・子育て資金の非課税」の特例を受けるには、贈与を受けた方が「結婚・子育て資金非課税申告書」を作成し、記載された金融機関を通じて手続きを行う必要があります。この申告書は以下のいずれかの日までに提出する必要があります：信託を行う日、預金や貯金を行う日、有価証券を購入する日。申告書が金融機関で受理されると、受理された日に納税地の税務署長へ提出したものとみなされます。注意点として、上記期限までに申告書を提出しない場合は、この特例の適用を受けることができません。また、結婚・子育て資金非課税申告書は、指定された金融機関経由で提出する必要があるので、期限までに税務署で直接手続きを行うことはできません。