Q.次の場合における損益通算及び損失の繰越控除について説明してください。(1)総合課税の短期譲渡所得△80万円、総合課税の長期譲渡所得300万円、分離課税の長期譲渡所得400万円、総合課税の事業所得△120万円。(2)前年より繰り越された純損失△100万円。

A.まず、(1)について、損益通算とは異なる種類の所得と損失を合計して最終的な収益を計算する方法です。この場合、総合課税の短期および長期譲渡所得と分離課税の長期譲渡所得があり、更に総合課税の事業所得が損失として記載されています。総合課税の譲渡所得（短期と長期）は特別控除を適用後、事業所得などの赤字と相殺できますが、総合課税と分離課税の譲渡所得の間で相殺はできません。ここでは、総合課税の短期譲渡所得から特別控除を引いて、事業所得の赤字を長期譲渡所得から差し引いた後の金額が計算されます。

次に、(2)について、前年からの純損失繰越額があります。これは損益通算を行った後の総所得金額、山林所得金額、退職所得金額から控除できますが、分離課税される所得額からは控除できません。具体的には、総合課税の長期譲渡所得から事業所得の赤字を差し引いた後の総所得金額から、前年の純損失を控除し、残った損失額は翌年以降に繰り越すことが可能です。分離課税の長期譲渡所得は、その他の所得との間で損益通算はできませんので、400万円のままです。

Q.青色申告をしていない場合でも、被災事業用資産の損失の金額については純損失の金額として、翌年以降3年間に繰り越して控除することができるとされていますが、ある年分の所得金額の内訳が不動産所得200万円、総合課税の譲渡所得の損失△200万円、事業所得の損失△500万円(すべて被災事業用資産の損失)となっている場合、翌年以後に繰り越して控除できる被災事業用資産の損失の金額はいくらですか？

A.青色申告をしていない人でも、特定の条件下で純損失の金額を翌年から3年間（特定非常災害がある場合は5年間）に渡って繰り越し控除できます。純損失の金額とは、各種所得から損益通算後に残った損失のことを指し、その中に被災事業用資産の損失が含まれている場合、この損失額は繰り越し控除の対象となります。具体例として、不動産所得が200万円、総合課税の譲渡所得が△200万円、事業所得の損失が△500万円のケースでは、全体の損失が500万円となり、このうち事業所得の損失が300万円は不動産所得と損益通算され、残る200万円が譲渡所得の損失として扱われます。したがって、翌年以降に繰り越せる被災事業用資産の損失の金額は300万円となります。이 이야기에 따르면、もし不動産所得が600万円であった場合、500万円の損失全額が不動産所得から控除されるため、純損失の金額100万円を翌年へ繰り越すことはできません。

Q.特定非常災害に指定された災害により事業用資産や棚卸資産などに被害を受けた場合は、繰越控除期間が5年間になると聞いたのですが、内容について教えてください。

A.特定非常災害により事業用資産や棚卸資産などに被害を受けた場合、個人事業主はその損失を必要経費として事業所得の計算で引くことができます。ただし、保険金で補填される部分は除きます。純損失がある場合、青色申告者は損失総額を、白色申告者は被災事業資産の損失と変動所得に関する損失を、翌年から3年間繰り越して控除できました。しかし、令和5年度の税制改正で、令和5年4月1日以降に発生した特定非常災害の指定を受けた災害による事業用資産等の損失について、損失の状況に応じて繰越控除期間を5年間とする特例が設けられました。これは、近年頻発する自然災害に対応するための措置です。特定非常災害とは、著しく異常かつ激甚な災害で、行政上の権利利益の保全が特に必要とされる状況のことです。例としては、平成28年熊本地震や平成30年7月の豪雨災害などがあります。この特例により、事業用資産の特定被災事業用資産の割合が10%以上、または割合が10%未満の場合でも、その損失に関して繰り越し控除期間が5年間に延長されます。

Q.私は、工場と機械が焼失し、事業所得が赤字になりましたが、青色申告の承認を受けておらず、救済措置があるか知りたいです。あれば、要件も教えてください。

A.従来の所得税法では、損失が発生しても損益通算(各種所得との相殺)で完全にカバーできない場合、その残りの損失分を純損失と呼んでいます。この純損失が発生した場合、通常、青色申告者はこれを次年度以降3年間にわたって繰り越して控除できます。しかし、青色申告をしていない場合でも、特定の損失に限り、同じく3年間の繰越控除が認められています。この例外として認められるのは、一定条件を満たす変動所得に由来する損失や、災害によって損害を受けた事業資産に関する損失です。災害に関連する必要不可避の費用もこれに含まれます。

あなたのケースでは、工場と機械の損失や取壊し費用から保険金を差し引いた額、つまり200万円が災害による資産損失として認められ、この金額は次年度から3年間にわたり繰り越し控除が可能です。ただし、その他事業活動によって生じた50万円の赤字についてはこの措置の対象外です。

純損失の繰り越しを利用するには、その年度の確定申告書に損失額に関する記述を含めて提出し、続く年度にわたっても確定申告を継続して行う必要があります。この手続きを通じて、特定の条件下での損失に対して限定的ながらも税制上の救済が用意されていることになります。

Q.私には、賃貸マンションや駐車場の貸付けによる不動産所得があります。本年中に新たに借入金で取得した土地に賃貸マンションを建設し、貸付けの用に供していますが、この貸付けによる収支を計算すると、土地の取得に要した借入金の利子があるために赤字となります。この赤字の金額と他の不動産所得の黒字の金額との通算もできないことになるのでしょうか。

A.不動産所得で赤字が出た場合、赤字の中に含まれる土地などの取得費に使った借入金の利子相当の金額に関しては、損益通算（異なる所得間での黒字と赤字を引き算する計算）をする際には、赤字がなかったこととして扱われます。しかし、この規定は不動産所得の中での収支計算（同一不動産所得内での赤字と黒字の引き算）には適用されません。つまり、あなたのケースでは、新しく建てた賃貸マンションを含めたすべての不動産収入と支出を計算し、最終的に不動産所得全体で赤字にならなければ、この特例の適用はありません。

Q.賃貸用の土地の取得に要した借入金を有利な条件で借り換えた場合、借換え後の借入金の利子も不動産所得の損益通算の特例の適用対象となりますか？

A.賃貸用不動産を取得するために使われた借入金を有利な条件で借り換えるとき、借換え後の借入金の利子は、その不動産の賃貸業務に関連する経費として扱われます。この点において、借換え後の元本が借り換え前の残額を超えた場合、超えた分の利子は除外されます。要するに、借換え後の借入金の利子は、不動産の取得に必要だった借入金とみなされ、不動産所得の計算で必要経費に含まれます。結果として、このような借り換え後の借入金の利子も、租税特別措置法第41条の4に基づく不動産所得の損益通算の特例の対象になります。

Q.賃貸マンションの取得に使った借金を返済し、今後の不動産所得の赤字が損益通算の対象となるかどうか。

A.借入金で購入した建物と土地の取得に関しては、まず借入金が建物の取得に使われたとみなされ、その利子は必要経費として考慮されます。ですが、返済の際には借入金が建物や土地の取得にどのように使われたかを基に考えるため、返済がどちらの取得に充てられたかに影響されません。例えば、店舗と住宅の両方を購入し、それぞれの部分に借入金の利子を割り振る場合、返済はこれらの取得価額の割合に応じて行われるとみなされます。そのため、質問者の場合、昨年末の返済で建物の取得に関する分が含まれていると考えられ、その後の返済が建物取得部分のみに関係するとは限りません。従って、本年以降の不動産所得で赤字が生じた場合、土地の取得に関する借入金の利子は損益通算の対象外となります。

Q.アパートの貸付けを行っている者ですが、このアパートは、前の所有者から土地付きで2億円（5,000万円は自己資金、残りの1億5,000万円は借入金）で購入したものです。次の場合、本年分の土地の取得に要した借入金はどのように計算すればよいのでしょうか。○ 本年中の上記借入金に係る利子の額……1,080万円○ 建物の減価償却費の計算の基礎となる取得価額……1億円

A.不動産所得で赤字が出た場合、損益通算できないのは土地等の取得に使った借入金の利子に相当する額です。契約で一度に土地と建物を購入し、その一部を借入金で支払った場合、借入金を土地と建物にどう振り分けるのか分からない状況があります。そのため、借入金は土地と建物の取得に両方使われたとみなし、通常は土地と建物の取得価格の比率で借入金を分けるのが合理的です。しかし、不動産所得の損益通算の特例では、一度の契約で購入した土地と建物の資金の一部を借入金で支払った場合、この借入金はまず建物の取得に使われたものとみなします。このケースでは、建物の取得価額が合理的に決まっていれば、土地の取得に使われた借入金は以下の計算で求められます。建物の取得価額が1億円、土地の取得価額が1億円、借入金が1億5,000万円、自己資金が5,000万円の場合、建物に1億円、土地に5,000万円が使われたと考えることができます。したがって、本年分の土地の取得に要した借入金の利子を計算すると、50,000,000円 / 150,000,000円 * 10,800,000円 = 3,600,000円となります。

Q.不動産所得において、土地の取得のための借入金の利子が他の所得金額から控除できないという制度について教えてください。

A.実際、不動産所得から赤字が出た場合、その損失を他の所得と損益通算して損失を相殺することが一般的に許されています。しかし、趣味や保養目的の不動産からの所得で赤字が出た場合、その損失は損益通算の対象外となります。また、ビジネスで使用される不動産の場合でも、その不動産を購入するための借入金の利子が経費に含まれるとき、その利子に関する損失を他の所得と損益通算することはできません。これには二つのケースがあり、一つはその利子が不動産所得の赤字より多い場合、もう一つは利子が赤字未満の場合です。どちらの場合も、この損失は他の所得と損益通算することや将来にわたって損失を繰り越したり、過去に遡って繰り戻したりすることは認められていません。

Q.私は会社員ですが、数年前に家の近くの土地を購入しました。固定資産税などの維持費がかかるため、土地の管理を兼ねて野菜作りを行っています。しかし、野菜の収穫量は自家用にも満たない状態で、畑作に係る収入金額から必要経費を引くと、毎年赤字になってしまいます。このような赤字についても、給与所得と合算できますか。

A.農業で生じる所得は、事業所得とみなされます。この収入から必要経費を引いて損失が出た場合は、他の所得と損益通算ができます。しかし、社会的に事業と認められる規模の農業に限ります。家庭菜園のような小規模なもので、主に自家消費や土地の維持管理を目的とする場合は、事業としての農業には当てはまらず、損失を給与所得など他の所得と通算することはできません。