Q. 私が所有している土地を友人が代表取締役を勤めている法人に贈与した場合、何か税金はかかるのでしょうか？

A. はい、そのような場合には税金がかかります。ご自身が所有している土地を法人に無償で贈与する際、その土地の時価で譲渡したものとみなされます。これにより、土地の時価に基づく所得税（譲渡所得）の申告が必要になります。また、土地を受け取った法人は、受け取った土地の時価を益金に算入しなければなりません。さらに、贈与を受けた法人が同族会社で、贈与によって株価が上昇した場合、その上昇分は贈与者から他の株主に対して贈与があったと見なされます。

Q.私が経営している会社の社屋を増築するため、所有していた土地を4,000万円でこの会社に譲渡しました。この土地の時価は1億円です。実際の譲渡価額である4,000万円を譲渡収入金額として申告するつもりでしたが、時価よりも低い価額で資産を譲渡した場合、時価で譲渡したものとみなされると聞きましたが、本当ですか？

A.はい、時価の1億円で資産を譲渡したものとみなされ、その価格に基づいて所得税が課税されます。法人への資産譲渡では、時価の半分にも満たない金額で行われた場合、その時の時価で譲渡があったかのように見なされます。同様に、その資産を譲り受けた法人も、受け取った価格と時価の差額を受贈益として算入する必要があります。また、同族会社が関係していて、株式価値の増加が発生したケースでは、その増加分が贈与とみなされることもあります。さらに、時価よりも低い対価で同族会社に資産を譲渡した場合、資産の時価の半分以上であっても、特定の条件下では時価で譲渡されたものとして取り扱われ、所得税が課税されます。

Q.私と友人Aは15年前にそれぞれ300万円出し合って宅地を共有登記しました。今、私が家を建てるためにその土地を均等に分割し登記しましたが、この場合所得税が課税されるのでしょうか？

A.課税上の問題がない場合、資産の譲渡がなかったとして扱われ、課税されません。共有物の持分権は、単純に区画された持分を指すのではなく、共有者全員がその資産に対する所有権全体に及ぶものと見なされます。そのため、共有資産を持分に応じて実際に分割した場合、持分の交換による移転があったとも考えられますが、通常、共有資産の本質が大きく変わるほどの変更がない限り、所有資産の価値上昇による利益が発生するとはされていません。ただし、共有物を分割する際に、客観的に見て不均等な分割が行われたとしても、それが当事者間の合理的な価値判断に基づくものであり、共有者間に特別な関係がなく、贈与したと認められる事実がない限り、税務上問題視されません。

Q.父から相続した2つの宅地、A宅地とB宅地の持分を変更し、私がA宅地を全て、弟がB宅地を全て取得することになりました。時価も同じで、この情況下で譲渡所得税の課税は生じないのでしょうか？

A.宅地の所有権の移転があった場合、土地の共有持分を譲渡したとみなされ、所得税（譲渡所得）の申告が必要です。あなたが持っていたB宅地の一部を弟に譲渡し、その代わりに弟が持っていたA宅地の一部を取得したことになります。ただし、これが「固定資産の交換の場合の課税の特例」の条件に合致し、その特例を適用するための確定申告を行った場合、特例の適用が受けられます。

Q.私は甲市の乙町に先祖伝来の農地（2,500平方メートル）を所有していますが、この土地は無道路地で利用するのが不便です。そこで、同じような状況の農地を持つ7名と相談し、一団の土地に道路を新設し、土地の区画を変更して整形地にすることを決めました。また、費用を捻出するために区画変更後の一部を売却する予定です。この場合の課税関係はどうなりますか。ただし、土地区画整理法などの事業認可は受けていません。

A.一団の土地の持ち主が道路新設や土地利用を向上させるために土地の区画形質を変更し、その過程で相互に土地を交換する場合、この交換が区画形質の変更に必要最小限の範囲内で行われるならば、土地の譲渡とは見なされません。ただし、このプロジェクトのために一部の土地を売却する場合は、その土地が所有者全員によって譲渡されたものとします。譲渡された土地の面積は、以下の方法で計算できます：（1）所有地の総面積に対する売却土地の比率で計算、（2）還元される土地の総面積に対する売却土地の比率で計算。これにより、売却された土地の面積に応じて譲渡所得として課税されます。

Q.造成契約を締結するときに、譲渡する土地の面積を定めている場合はどうなりますか。また、「区画形質の変更に要する費用の額」はどのようにして計算したらよいのですか。 A.譲渡所得の収入金額の計算では、「区画形質の変更に要する費用の額」が重要です。この費用の額は、契約で特定の金額が定まっている場合にはその金額を使います。もし契約で費用の金額が定められていない場合は、事業を実施する側が支払う区画形質の変更に必要な工事の原価と、その工事に関する通常の利益を合わせた額で計算します。ただし、譲渡する土地の面積が契約時に決まっており、税務上の問題がないと認められる場合は、その土地の契約時の価格を収入金額として計算できることが許されています。

Q.機械の部分品を品質または性能の高いものに取り替えた場合、取替費用のうち資本的支出とすべき金額はどのように計算するのですか。事例で説明してください。

A.機械の部品をより高品質や性能のものに変更する際、その費用のうち普通の部品交換であればかかる費用を超える部分が資本的支出とみなされます。例えば、もし部品交換のために180万円がかかった場合、一般的な部品交換だと100万円かかるとします。このケースでは、資本的支出とみなすべきは180万円全額ではなく、180万円から100万円を引いた80万円のみです。この80万円が資本的支出に、残りの100万円は修繕費とされます。重要なのは、実際の費用180万円の領収書に加え、一般的な交換費用の見積もりを業者から取得し、保管しておくことです。一般的な交換費用は、通常の部品交換が機械の使用可能期間を延長させない範囲で考えられるので、交換部品と同等品質のものの価格と交換工賃の合計で評価することが適切です。

Q.土地区画整理法等の法律の規定に基づかない一団の土地の区画形質の変更に関する事業を行っている業者から隣接の土地の買取りの申し入れを受け、売りたくなかった土地を造成契約で事業施行者に移転し、後にその区域内の土地の一部を取得した場合、金銭を受け取っていない場合でも課税関係はどうなるのでしょうか？

A.金銭を直接受け取っていなくても、従前の土地と交換した土地の面積が異なっている場合、その差異に相当する土地を譲渡したとみなされ、それにかかる費用相当の金額に対して所得税（譲渡所得）が課税されます。つまり、事業施行のために提供した土地と事業完了後に取得した土地の面積が異なる場合、その差分に対しては、譲渡したものと見なされて税金がかかる可能性があります。

Q.今から25年前に買った林地を売却しようと思い、不動産業者を通じて売りに出したところ、現状のままだと5,000万円ぐらいの価値があるが、宅地造成して分譲すればもっと有利に売れるかもしれないと教わりました。そこで、1億5,000万円を投入して造成工事を行い分譲したところ、総額2億5,000万円で売ることができました。私はこれまで農業経営をしており、今回初めてこの方法で売却しましたが、この場合の譲渡所得金額の計算は次のようでいいでしょうか。売却価額が2億5,000万円、必要経費が1,250万円プラス1億5,000万円で、所得金額が8,750万円です。

A.あなたが行った土地の譲渡は、基本的に事業所得または雑所得に分類されますが、その土地を長期間（約10年以上）所有していたことで、区画形質の変更による利益を雑所得とし、それ以外の利益を譲渡所得として申告することも可能です。所得の区分と計算方法は以下の通りです。譲渡所得の場合、5,000万円から1,250万円を引いた3,750万円が所得金額です。この場合、分譲地の総売却価格25,000万円から造成前の価値5,000万円を引いた20,000万円が雑所得の基礎となり、そこから造成に掛かった費用15,000万円を差し引いた5,000万円が雑所得となります。林地や原野などの土地を造成して譲渡する場合、その土地に造成工事や区画形質の変更を加えて宅地等として売却した場合の所得は、事業所得または雑所得に該当します。ただし、その区画形質の変更等の土地が小規模である場合や、法律の規定に基づいて行われたものである場合、譲渡所得として扱われる場合があります。また、区画形質の変更等に係る土地が長期間所有されていた場合、その利益の一部は雑所得として、その他の部分は譲渡所得として扱うことができます。この時、譲渡所得に対応する収入金額は区画形質の変更等の着手直前のその土地の価額となり、譲渡に要した費用は全て事業所得または雑所得の計算上必要経費に算入されます。

Q.16年前に5000万円で買った10000坪の雑種地を売却しようとした際、面積が広すぎて一度に買手が見つからないため、知人の経営する不動産会社に相談した結果、数年間に分けて売ることになりました。この売却から得た収入は譲渡所得として申告しても問題ないでしょうか。

A.この土地の売却は6年程度の保有期間を経て、当初の契約から5年間にわたって継続して売却する計画に基づいているため、事業所得に似た行為と見なされます。そのため、これらの売却から得た所得は雑所得として申告する必要があります。普通、不動産を売却して得た収入は、不動産業者が商品として持っていた場合は事業所得、一般人が持っていた場合は譲渡所得になりますが、売却のやり方によっては所得の種類が異なる扱いになることがあります。不動産を一定期間に渡って継続して売却する場合、たな卸資産や営利目的で継続的に行われる資産の売却は、譲渡所得以外の所得として扱われることがあります。しかし、非常に長い期間所有していた不動産の売却であれば、譲渡所得と見なされる場合もあります。