Q.退職後、社宅から出て自宅を建てる予定で現在賃貸に住んでいますが、購入した土地を別の良い土地に変更したいと思い、先に契約した土地の契約を違約金を払って解除しました。この違約金はどう扱われるのでしょうか？

A.支払った違約金は、新しく購入する土地の取得費に加えることができます。土地購入契約を解除して別の土地を買った場合、違約金は原則として他の土地の取得費の一部として扱われます。

Q.30年前に購入した土地と建物（貸家）に対して、駐車場として利用するために立退料を支払い、建物を取り壊した場合、これらの費用は譲渡所得の計算にどのように影響しますか？

A.支払った立退料と建物の取り壊し費用（もし廃材を処分した場合は、その売却価格を差し引いた金額）は、土地の取得費に加えることができます。資産を購入した際にかかる費用や資産を使用するために直接かかる費用の合計額は、次のように取得費に含めることができます。1) 購入代金、購入に伴う手数料、登録免許税、購入に必要な登録費用、不動産取得税、運搬費、荷下ろし費用、運送保険料、関税、運搬費、設置費用などです。ただし、業務用に使用される資産にかかる登録免許税や不動産取得税は、その業務に関連する収入の計算において必要経費に算入されます。2) 土地を建物付きで購入し、その建物を取得後おおよそ1年以内に取り壊す場合、このような行動が土地利用の当初の目的であれば、建物の取得費と取り壊し費用の合計額（廃材があればその売却価価格を差し引いた金額）は土地の取得費に算入されます。3) 土地や建物などの購入時に、前の利用者に立退料を支払う場合、これらはその土地や建物の取得費または取得価額に算入されます。

Q.4年前に先祖代々所有してきた農地が収用され、その代金の一部で建築したアパートを売却することになりました。このアパートの取得費は、収用等の代替資産の特例によりかなり少ない額になっていますが、長期譲渡所得の概算取得費控除（5%）を使用しても問題ないでしょうか？

A.はい、概算取得費控除（5%）を使用して譲渡所得の計算を行っても問題ありません。この規定は長期保有資産の所得計算で取得費の確定が難しい場合に設けられたもので、実際の取得費が概算取得費（5%）よりも低い場合でも利用可能です。また、短期譲渡所得に関しても、同じ理由から5%の概算取得費を使用できます。さらに、土地建物以外の資産を譲渡した場合も、収入金額の5%を取得費として計算に入れることができます。

Q.今年売却予定の土地を昭和48年に代物弁済で取得した場合、取得価額はどうなるのでしょうか？その時の債権は利息含め1,000万円でしたが、債務者の資力がなく、時価600万円の土地で債権を全て消滅させました。今回の売却における土地の取得価額は1,000万円で良いのでしょうか。

A.土地の取得価額は600万円となります。あなたが1,000万円の債権を時価600万円の土地で消滅させたため、実際に代物弁済で回収した土地の価値は600万円です。残る400万円に関しては、回収できなかった部分として損失、すなわち貸倒損と考えられます。

Q.父から贈与されたゴルフ会員権の名義変更手数料100万円は、会員権を売却する際の取得費に算入できますか？

A.はい、贈与や相続などで資産を受け取る際に通常必要とされる費用を支払った場合、その費用は売却時の取得費として扱うことができます。したがって、あなたが支払った名義変更手数料100万円も取得費として考慮できます。これは、ゴルフ会員権だけでなく、土地や建物を贈与された時の登記費用や不動産取得税、株式の場合の名義書換手数料など、資産取得に通常必要とされる費用は原則として取得費に含めることができるためです。

Q.私は、昭和45年8月に兄から土地の贈与を受けて、贈与税の申告書を提出し、既に納付も済ませています。兄は、みなし譲渡の課税を受けないため「贈与等に関する明細書」を提出しました。この度、その土地を売却することにしたのですが、この場合の取得費はどのようになるのでしょうか。

A.贈与により取得した土地を売却する際の取得費は、土地を贈与してくれたお兄さんがその土地を手に入れた時のコストで計算されます。土地やその他の資産を贈与などで手に入れた場合、その取得費はもともとの所有者（この場合はお兄さん）が購入した時の価格とみなされます。これは、相続、遺贈（遺言による贈与）、または贈与を通じて資産を取得した時のルールに基づいています。もし昭和47年12月31日までに資産を取得していた場合、その取得費はもとの所有者の購入価格です。しかし、「贈与等に関する明細書」を提出していた場合は、資産の価値が時間とともに変わらないとみなされ、その場合でも元の所有者が購入したときの価格が取得費となります。

Q.本年1月に父が亡くなり、私はその財産を相続しました。しかし、兄弟間で遺産の分配を巡って争いが起こり、弁護士費用が発生しました。資産の所有権を確かなものにするために直接支払った訴訟費用は、その資産の取得費に加算できると聞きましたが、私の場合も同じですか？

A.ご質問の内容に基づくと、訴訟費用を資産の取得費に加算することはできません。訴訟費用は、通常、資産の所有権の確保に直接関連した費用として扱われますが、遺産分割のための費用はこの範疇には含まれません。したがって、お手数おかけしましたが、遺産分割による弁護士費用は資産の取得費に加算することはできないとみなされます。

Q.私は、父から相続により取得していた土地を譲渡しようと思っていますが、この土地は父の生前中から材料置場としてAが使用していました。ところがAは、この土地は以前に父から譲り受けており自分のものであると主張し、登記名義変更の訴えを起こしてきました。裁判では私の主張が認められましたが、訴訟に際して弁護士費用等が相当かかりました。この場合、訴訟費用及び弁護士費用は、譲渡した土地の譲渡所得の計算上取得費又は譲渡費用になるのでしょうか。

A.ご質問の訴訟費用及び弁護士費用は、譲渡所得の計算において取得費や譲渡費用には含められません。通常、取得費には資産を購入する際の金額や設備費、改良費の合計が含まれます。資産が減価するタイプであれば、減価償却費を取得費から差し引けます。所有権に関する争いで直接発生した訴訟費や和解費用は、他の種類の所得計算で必要経費として扱われない限り、取得費に算入されます。譲渡費用では、譲渡に関係する費用で、取得費とは異なるものが該当します。これには仲介手数料や土地上の建物撤去費用など、譲渡のために直接かかった費用が含まれますが、修繕費や固定資産税など譲渡資産の維持管理費は含まれません。あなたのケースでは、既に所有していた資産に対する争いで発生した訴訟費と弁護士費用は、資産の維持管理費に該当します。

Q.本年、居宅を譲渡しました。譲渡損失を計算する際、取得日から譲渡日までの間の借入金の利子は全額取得費に算入できると計算しましたが、これで正しいでしょうか？

A.いいえ、正しくありません。取得費に算入できる借入金の利子は、居住用の建物を使用開始した日までの期間に対応する利子のみです。従って、500万円全額を取得費に含めることはできません。固定資産を取得する際に借入れた利子は、資産を使用開始するまでの期間に関するものだけが取得費に算入され、譲渡所得の計算時に必要経費として控除できます。使用開始後の期間にかかる利子は、譲渡所得の必要経費として控除することはできません。この原則は業務用固定資産にも適用されますが、使用開始後の利子については経費として控除することが可能です。ただし、使用開始後の利子を取得価額に含めることはできません。また、非業務用資産の取得に関する利子のうち使用開始後の期間にかかる利子は、その資産を使用して得られる利益に対応する費用とみなされ、必要経費として控除することはできません。

Q.借入金で土地を買い、家屋を建てて住んでいたのですが、売却することになりました。借入金の利子は使用開始の日までの期間に対応する部分を取得費に算入できると聞きましたが、使用開始の日とは具体的にどのような日を指すのですか。

A.使用開始の日とは、建物を居住の用途で使用し始めた日を指します。したがって、その日までにかかった借入金の利子は取得費に算入することができます。この点に関しては、固定資産を実際に使用し始めた日が使用開始の日であり、土地や建物、構築物などの用途や種類に応じて使用開始の日が異なります。例えば、新たに建てられた建物は居住または事業用途で使用し始めた日、既にある建物や構築物が居住または事業用途で使用されている場合は、それが続いて使用されている場合、土地の取得日を使用開始の日とします。さらに、建物や構築物が不要な土地は、その土地の本来の目的で使用を開始した日が使用開始の日です。特定の資産、例えば美術品などはその性質上、取得時が使用開始と見なされます。