Q.7年前に受けたゴルフ会員権の贈与の際、支払った名義変更手数料100万円は売却時の取得費になりますか？

A.はい、贈与、相続、または遺贈により資産を取得した場合、その資産を取得するために通常必要とされる費用がかかった場合、その費用は取得費に含めることができます。これには、登録免許税や不動産取得税など、特定の必要経費を除いた全ての費用が含まれます。したがって、ゴルフ会員権の贈与時に支払った名義変更手数料100万円も、その会員権の取得費として計算に含めることが許されます。

Q. 一括して購入した土地の一部を譲渡した場合の取得費はどのように計算したらいいのでしょうか？ A. 一括で購入した土地の一部を売った時の取得費の計算方法には2通りあります。1つ目の方法は、土地全体の購入価格に譲渡した土地の面積が全体の何割かを乗じた金額です。この場合だと、3,000万円(全体の購入価格)×1/3(譲渡した土地の割合)で、取得費は1,000万円になります。2つ目の方法では、土地の時価を基に計算します。譲渡時に全土地の時価が4,000万円(隣接する商店街側100平米×20万円+残り200平米×10万円)だった場合、譲渡した土地100平米の取得費は、譲渡価額2,000万円が全時価の割合に基づいて計算され、1,500万円となります。どちらの計算方法を用いても差し支えありません。

Q.個人タクシー業者として廃業する際に、自動車と個人タクシーの権利を他人に譲渡する場合、この譲渡による所得は何所得になりますか？自動車は60万円、個人タクシーの権利は150万円で譲渡します。

A.このケースでの譲渡所得は、自動車と個人タクシーの営業に関する権利の譲渡によって得られる所得です。譲渡所得には棚卸し資産、棚卸しに準ずる資産（例えば貯蔵品や作業くずなど）、そして金銭債権を除くあらゆる資産が含まれます。行政機関からの許可や認可によって実質的に得られる権利もこの中に含まれます。個人タクシーの権利は、タクシー営業を行う許可によって実質的に得られた権利であり、これを譲渡することで得られる所得は譲渡所得に含まれます。自動車の譲渡によって得られる所得も同様に譲渡所得に該当しますが、この場合自動車の未償却残額は取得費として譲渡所得から差し引かれます。さらに、どちらの資産も保有期間が5年を超えていれば、総合課税の長期譲渡所得として扱われ、所得税率が半分になります。

Q.私は本年、農地の譲渡契約をし、代金の全額を受領しましたが、契約上農地法第5条による転用許可の日を引渡日としており、その許可の日は、現在のところいつになるか分かりません。転用許可がなかった場合、農地の譲渡を本年のものとして申告することができますか。

A.譲渡所得の収入金額を計算する際、通常は資産を渡した日を基本としています。ただし、納税者が契約の効力が生じた日を基に申告している場合は、このやり方が認められていることもあります。特に、農地など、農地法に基づく許可や届け出が必要な場合、契約日に基づいて申告している場合が認められています。従って、あなたのケースでは、転用許可や引き渡しがまだの状態でも、契約が行われた本年度内に譲渡として申告することが可能です。

Q.12年前に自宅を建築するために3,000万円で取得した宅地の一部を公園用地として寄附した後、残っている土地を売却する場合、その残地の取得費は3,000万円で計算して良いのかどうか。

A.残地の譲渡所得を計算する際の取得費は3,000万円ではなく、2,500万円となります。譲渡所得の計算で考慮できる取得費は、所得税法に基づき、その資産の取得費用とその上で行われた設備投資や改良費用の合計です。あなたが売却した土地が250平方メートルなので、全体の取得費3,000万円の中から土地の比率に応じて、2,500万円が取得費として計算されます。また、寄附した土地については寄附金控除の対象になり、この控除の計算には寄附された土地の取得費などが基礎として使われます。寄附金控除額の詳しい計算方法については別の質問で説明されています。

Q.都市近郊の農家で、戦前から所有していた3ヘクタールの農地を整地し、宅地にして分譲していますが、この所得は譲渡所得になりますか？

A.通常、土地の譲渡所得は、その土地が譲渡された年の1月1日に保有期間が5年を超えていれば、長期間自然に値上がりした利益に対して、過重な税負担を軽減するために比較的軽い税率が適用されます。しかし、販売目的で土地を保有していたり、営利目的で継続的に土地を譲渡している場合は、この所得は譲渡所得と見なされず、事業所得または雑所得として課税されます。販売目的で保有している土地は、不動産売買業者などが持つ土地のようなものですが、一定の規模を超えて土地の形質を変更して譲渡する場合や、その土地に建物を建設して譲渡する場合は、その所得は全部が事業所得または雑所得とみなされます。一方で、長期間保有していた土地が、形質変更などの工事によって値上がりした場合、その値上がり益に該当する部分のみを事業所得または雑所得として、残りを譲渡所得として扱うことがあります。この場合、譲渡所得の額は工事に着手する前の時価で計算し、譲渡にかかった費用はすべて事業所得または雑所得の必要経費として計算します。質問のケースでは、土地の改変規模が大きいため、全てを譲渡所得として申告することは許されず、保有期間の長短に応じて所得の種類が決まります。

Q.砂利採取業者から、所有する水田を1年間貸してほしいとの要望があり、1,000平方メートルを貸し付ける契約を結びました。その結果、賃貸料として50万円、稲作補償金として20万円を受け取りましたが、これらの収入は何所得となるのでしょうか？

A.あなたが砂利採取業者に土地を貸し、その見返りに賃貸料と稲作補償金を受け取った場合、この収入の扱いにはいくつかのポイントがあります。土地の所有者が土地の地表または地中の砂利などを他者に譲渡した際の所得は、通常、譲渡所得として扱われます。しかし、このような譲渡が営利目的で継続的に行われている場合には、事業所得または雑所得となることがあります。また、土地から採取した土石等を譲渡した場合の所得も、事業所得または雑所得に該当する可能性があります。あなたのケースでは、表面的には土地を貸し付ける契約であるものの、実質的には土地の中の砂利を譲渡するための契約であり、その対価として受け取った金額は譲渡所得として扱われます。また、稲作補償金については、砂利の採取によって1年間農業活動ができなくなることの補償金であるため、農業所得の補償として事業所得となります。

Q.昨年、個人で営んでいた不動産売買業を法人経営に組織変更し、個人事業を廃止する旨を所轄の税務署に届け出ました。その際、個人事業当時に棚卸資産として所有していた土地の一部を将来、居宅の敷地に利用するつもりでその法人に引き継いでいませんでしたが、今年になって、その土地の買手が現れたので売却することにしました。私は既に廃業しているので、この土地の譲渡による所得は譲渡所得として申告すればよいのですか。

A.個人事業を廃業した後も、残っていた棚卸資産（今回の場合は土地）を売却することは、事業から得た利益として扱われることが多いです。個人事業の廃業は、法人の解散のように一連の手続きで締めくくられるわけではなく、活動の完全な停止、つまりは棚卸資産を全て処分した時点で事業が終了したとみなされます。販売業であれば、商品を全て売り切ることがその区切りです。廃業後に残った資産を売る行為は、事業活動の最終段階に当たり、その売却から得られる利益は事業所得として扱われるべきです。なので、あなたが売却した土地についても、事業所得として申告するのが適切です。

Q.譲渡所得の金額を計算する上で、A会社の法人税や出資額を必要経費とすることはできるか？

A.譲渡所得の計算において、A会社の法人税やその会社に対する出資額を必要経費として差し引くことはできません。譲渡所得額の計算では、基本的に資産の取得費、設備や改良に関わる費用を合わせた合計額が控除される資産の取得費として扱われます。会社が解散して残余財産が分配される場合、金銭以外の財産を受け取った際は、その時の時価が基になります。したがって、3年前に取得した宅地の場合、その時の時価が取得費として認められます。一方で、A会社設立時の出資金や、法人税として負担した額は、資産取得の直接的な費用には当たらないため、控除することはできません。

Q.相続により取得した宅地を譲渡する際、代償分割で共同相続人に支払った金額は譲渡所得の計算上の必要経費に算入できますか。また、代償分割で名義変更した宅地を共同相続人が譲渡した場合、その取得費の計算はどうなりますか。

A.あなたが共同相続人に支払った2,000万円は、宅地の譲渡所得を計算する際の必要経費には含まれません。この金額は相続で得た資産の取得費には算入されないためです。一方、共同相続人が宅地を売った場合、その取得費は宅地の名義変更時の時価で計算されます。つまり、代償分割であなたから共同相続人へその宅地の所有権が移った時の価値が取得費として考慮されます。代償分割により得た遺産で他の共同相続人に金銭や他の資産を渡した場合、その代わりの支払いは相続税の計算で控除できるものの、譲渡資産の取得費には含まれません。結果として、譲渡所得の計算で考慮できる取得費は、元の所有者がその資産を購入した際のコストとなります。