Q. A市の既成都市区域内に15年前から所有している土地があります。この土地に、租税特別措置法第37条の5第1項第2号に該当するマンションを建築し、約4分の3を分譲し建築費に充てたいと考えています。分譲時には、マンションの床面積割合に応じた持分で土地を売却します。私はサラリーマンなので、建物部分の売却益は雑所得ですが、土地の売却分は譲渡所得です。建築したマンションの4分の1を買換資産として、「既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え又は交換の特例」の適用は可能ですか？

A. マンションの建築年に売却した場合は特例の適用が受けられますが、翌年以降に売却する場合は特例の適用は受けられません。租税特別措置法第37条の5では、譲渡した土地上に建設された一定条件を満たした建物の全体または一部を特定の期間内に購入した際に、特例が適用されると定められています。原則として、土地の譲渡は建物の取得に先立って行われる必要がありますが、譲渡した年の1月1日以降に購入した場合は、その資産を買換資産として扱うことができます。売却するマンションとその敷地の持分に関連する収入金額の中で特例の対象となるのは譲渡所得に該当する部分のみであり、他の所得に関わる部分は対象外です。この計算は、マンション建築開始直前の土地価値を基準に行われ、その後の価値上昇分は雑所得とみなされます。