Q.私の父が生前貸していた土地は、賃貸借契約の当初は、その土地の自用地としての価額の6%相当の地代を収受していましたが、その後地代の改定もなく、父の相続開始があった時点では、地価の上昇により6%にも満たない地代となっていました。この場合私が相続したこの貸宅地はどのように評価しますか。また、借主側の借地権の評価についても併せて説明してください。

A.相当の地代に満たない地代を収受している場合、その貸宅地は土地の自用地としての価額から、特定の計算式に従って計算された借地権の価額を引いた金額で評価します。この計算式で求めた金額が借主側の借地権の価額になります。支払われている地代が通常より低い場合、この特定の計算により求めた借地権の価額でその土地を評価します。具体的な計算例として、土地の自用地としての価額が40,000,000円、その土地の自用地としての過去3年間の平均価額が34,000,000円、相当の地代の年額が2,040,000円、実際に受け取っている地代が1,500,000円の場合、通常の地代の年額は840,000円となり、この条件を計算式に適用すると借地権の価額が12,600,000円となります。したがって、相続した貸宅地の評価額は、収受している地代が相当の地代に満たない場合でも、自用地としての価額から計算された借地権の価額を引いた金額で評価され、その金額が土地の自用地としての価額の80%に相当する金額を超えるときは、その80%の金額で評価されます。計算例では、貸宅地の評価額は27,400,000円ですが、算出された価額が土地の自用地としての価額の80%に相当する32,000,000円を超える場合は、32,000,000円と評価されます。