Q.昭和50年8月に取得した店舗併用住宅を譲渡して、居住専用住宅を買い換えようと思っています。譲渡する店舗併用住宅の譲渡価額は8,000万円で、店舗部分の面積は30%です。仮に、買換資産の取得価額を4,500万円とした場合、特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例の適用を受けた場合の譲渡所得はどのように計算されますか。

A.店舗併用住宅を売って、居住専用住宅に買い換えるケースでは、税の特例が適用されるのは住宅部分だけです。この場合、譲渡する家の価額の70%が住宅部分に相当します。よって譲渡価額8,000万円の70%、すなわち5,600万円が住宅部分として計算されます。この特例による計算方法は、以下の通りです。譲渡資産の取得費が不明なため、概算取得費を譲渡価額の5%として計算します。

1. 住宅部分の譲渡所得金額

– 収入金額: 5,600万円 (住宅部分) – 4,500万円 (買換資産取得価額) = 1,100万円

– 取得費: 概算取得費は400万円×70% = 280万円、概算取得費の5% = 280万円の5% = 14万円

– 譲渡所得金額: 1,100万円 – 14万円 = 1,086万円

2. 店舗部分の譲渡所得金額

– 収入金額: 8,000万円×30% = 2,400万円

– 取得費: 400万円×30% = 120万円

– 譲渡所得金額: 2,400万円 – 120万円 = 2,280万円

3. 買換えた資産の取得価額の計算

– 280万円×5% = 14万円

– 買換えた資産の取得価額: 14万円

以上を合わせると、譲渡所得金額は3,370万円になります。また、将来買換資産を譲渡する際の取得価額として計算する金額は、14万円になります。