Q.会社の土地に借地権を設定して他人に使用させ、権利金400万円と敷金1,000万円(30年間無利息)を受領しました。課税関係はどのようになりますか？

A.この状況においては、二つの主要な課題があります。

1. 土地の価値低下による帳簿価額の損金算入:

法人が他人に土地を使用させるために借地権を設定した場合、この設定により土地の価値が大幅に低下すると、その低下した分の一部を損金として計上できます。これは、借地権を設定することで土地の利用が限定され、所有者は土地の完全な利用権を失い、事実上土地の一部を譲渡したのと同じ状況になるためです。例の場合、土地の借地権割合が60%であれば、200万円の土地について120万円が権利金収入原価として損金に算入されます。

2. 特別な経済的な利益に対する課税:

権利金400万円は課税対象ですが、敷金1,000万円は元々は賃借人から地主への担保であり、普通は課税対象ではありません。しかし、敷金を受け取ることで特に有利な条件が設定され、この敷金に対し利率がゼロか非常に低い場合、権利金のみを受け取った場合と比べて課税の公平性が損なわれます。このケースでは、特定の計算式を用いて経済的利益の額を求め、これを借地権の設定の対価とみなし課税します。具体的には、敷金1,000万円に対して計算した経済的利益の額が138万円になるため、権利金と合わせた合計538万円が上土部分の譲渡の対価の額として課税されます。